*입법예고 의견제출    
등록일 2026.03.16 작성자 윤보라
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제목 민간도심복합개발 시행규칙(안) 제4조 제2호 가목 접도조건 폐지를 강력히 촉구합니다
내용 민간도심복합개발 시행규칙(안) 제4조 제2호 가목 접도조건 폐지를 강력히 촉구합니다

서울시민 여러분, 그리고 서울시 행정을 책임지는 오세훈 시장님께 간곡히 호소드립니다.
지금 서울시가 추진 중인 민간도심복합개발 시행규칙(안)에는 도심 주택 공급의 물꼬를 틀어막는 致命的인 조항이 숨어 있습니다. 바로 제4조 제2호 가목의 접도조건입니다. 이 조항 하나로 인해 서울 곳곳에서 추진되던 주택 공급 사업들이 줄줄이 중단될 위기에 처해 있습니다.

하나. 서울 어디에도 사업 가능한 땅이 없습니다
현행 시행규칙(안)은 면적 3만~6만㎡의 주거중심형 개발 대상지에 20m 이상 간선도로 접도조건을 요구하고 있습니다. 그런데 냉정하게 현실을 직시해 보십시오. 이 조건을 충족하는 주거지가 서울 어디에 있습니까.
20m 이상 도로에 접한 곳은 강남 테헤란로변, 여의도 대로변, 종로 대로변과 같이 이미 대형 상업빌딩과 업무시설이 들어선 곳들입니다. 이런 곳은 이미 개발이 완료된 지역이고, 주거 공급이 절실한 낙후 주거지와는 전혀 다른 세상 이야기입니다.
결국 현행 접도조건을 억지로 맞추려면 도심 대로변의 대형 상업빌딩을 사업구역에 억지로 편입해야 하는 기괴한 상황이 벌어집니다. 이것이 상위 법령이 의도한 주거중심형 개발의 모습입니까. 이것이 서울시가 추구하는 도심 주택 공급의 방향입니까.

둘. 개발로 도로를 만들면 되는데, 도로가 좁다고 개발을 막습니까
도심복합개발의 본질은 낙후된 지역을 더 나은 환경으로 바꾸는 것입니다. 좁은 도로는 개발의 걸림돌이 아니라 개발의 이유입니다. 개발을 통해 넓은 도로를 만들면 됩니다. 그것이 바로 도심복합개발이 존재하는 이유입니다.
그런데 현행 시행규칙은 정반대의 논리를 적용하고 있습니다. 도로가 좁다는 이유로 개발 자체를 막고 있습니다. 이는 마치 아픈 사람에게 건강해야 병원에 올 수 있다고 말하는 것과 같습니다. 불이 난 집에 소방차 진입로가 없다고 출동을 거부하는 것과 다를 바 없습니다.
사업시행계획상 계획도로를 기준으로 접도조건을 판단하면 이 모순은 단번에 해결됩니다. 개발 후 만들어질 도로를 기준으로 삼는 것, 이것이 상식이고 이것이 법 취지입니다.

셋. 유사 제도와의 형평성이 심각하게 어긋납니다
용적률 혜택을 주기 때문에 접도조건을 엄격하게 해야 한다는 논리, 과연 타당합니까. 지금 서울에서 시행 중인 유사 제도들을 한번 비교해 보십시오.
주택정비형 재개발사업은 6m 도로 기준을 적용합니다. 서울시의회도 2024년 재개발 구역 내 도로 폭 기준을 오히려 완화하는 조례 개정을 통과시켰습니다. 가로주택정비사업은 6m 도로 기준에 계획도로와 예정도로까지 인정합니다. 소규모재개발사업은 8m와 4m 도로 기준을 적용하며 예정도로도 인정합니다. 국토교통부조차 2024년 소규모재개발 도로 요건을 완화하는 방향으로 시행령을 개정했습니다.
재개발은 6m, 소규모재개발은 8m, 가로주택정비는 6m인데 민간도심복합개발만 20m입니다. 이 숫자를 나란히 놓고 보면 누구라도 고개를 갸웃할 것입니다. 용적률 혜택을 주는 다른 모든 사업들보다 민간도심복합개발의 접도조건이 훨씬 더 엄격합니다. 이것이 형평성에 맞는 행정입니까.

넷. 용적률 혜택의 반대급부는 이미 공공기여로 설계되어 있습니다
용적률을 높여주기 때문에 접도조건을 엄격하게 해야 한다는 주장이 있습니다. 그러나 이는 공공기여 제도를 완전히 무시한 논리입니다.
도심복합개발사업에서 용적률 상향은 무상으로 주어지지 않습니다. 사업자는 용적률 혜택의 대가로 도로 확충, 공원 조성, 공공임대 제공, 기반시설 기부채납 등 막대한 공공기여를 의무적으로 부담합니다. 용적률 혜택에 대한 반대급부는 이미 제도 안에 설계되어 있습니다.
더욱이 접도조건을 엄격하게 해서 사업 자체가 불가능해지면 어떻게 됩니까. 용적률 상향도 없고, 공공기여도 없고, 도로 확충도 없고, 주택 공급도 없습니다. 엄격한 접도조건은 공공 이익을 보호하는 것이 아니라 공공 이익 실현의 기회 자체를 원천 차단합니다. 규제가 공익을 지키는 것이 아니라 공익을 죽이고 있는 것입니다.

다섯. 상위 법령이 열어놓은 문을 하위 규칙이 닫고 있습니다
민간도심복합개발 제도는 법률, 시행령, 조례라는 상위 법령 체계를 통해 도심 주택 공급 확대를 위해 만들어진 제도입니다. 수많은 서울시 대상지들이 이 법령 체계를 믿고 사업을 준비해 왔습니다.
그런데 맨 마지막 단계인 시행규칙 하나가 이 모든 것을 뒤집고 있습니다. 법이 허용한 것을 규칙이 막고 있습니다. 상위 법령의 정책 목적을 하위 규칙이 무력화하고 있습니다. 이것은 단순한 행정 실수가 아닙니다. 법 취지를 거스르는 명백한 하극상이며, 법체계 정합성을 훼손하는 심각한 문제입니다.
헌법상 비례의 원칙, 즉 과잉금지 원칙에 따라 행정규제는 목적 달성을 위한 최소한의 범위 내에서 설정되어야 합니다. 현행 접도조건은 이 원칙을 명백히 위반하고 있습니다.

여섯. 오세훈 시장님, 지금이 바로 그 기회입니다
오세훈 시장님께 간곡히 드립니다.
지금 접도조건을 현실화하면 시장님이 얻는 것이 있습니다. 서울 요지의 주택 공급을 풀어낸 시장이라는 역사적 기록입니다. 6~12m 골목 주거지 주민 수만 명의 지지입니다. 주택 공급 확대라는 정부 핵심 과제에 기여한 실적입니다. 시민 의견을 듣고 무리한 규제를 걷어낸 소통하는 시장의 이미지입니다.
반대로 지금 접도조건을 고집하면 얻는 것도 있습니다. 서울 곳곳에서 사업이 줄줄이 중단되는 참사의 책임입니다. 법 취지를 거스른 하극상 행정의 오명입니다. 주택을 기다리던 시민들의 실망과 분노입니다.
선택은 명확합니다.


우리가 요청하는 것은 단순합니다

첫째, 제4조 제2호 가목의 접도조건을 사업 후 실현도로, 즉 사업시행계획상 계획도로를 기준으로 변경해 주십시오.

둘째, 주거중심형 접도조건을 성장거점형과 차등 적용하고, 면적 2만~3만㎡는 8m 이상, 3만~6만㎡는 12m 이상 간선도로 기준으로 현실화해 주십시오.

셋째, 재개발·소규모재개발·가로주택정비사업과 형평성에 맞게 기준을 조정해 주십시오.

넷째, 무리한 규제조항인 제4조 제2호 가목을 폐지하거나 전면 재검토해 주십시오.
도심 주거지에서 더 나은 삶을 꿈꾸는 수만 명의 서울 시민이 지켜보고 있습니다. 법 취지에 맞는 합리적인 시행규칙으로 그 꿈에 답해 주십시오. 지금 이 순간이 서울 도심 주택 공급의 역사를 바꿀 수 있는 마지막 기회일 수 있습니다.
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