행정심판재결례

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소유권이전소송에서 승소하여 단지 판결문만을 소지하고 실질적 권리를 행사 하지 않았다 하더라도 이는 장기 미등기의 정당한 사유에 해당하지 않아 피청구인이 과징금을 부과하는 것이 위법하다고 할 수 없다.

(2003.11.17 서행심 2003-412)
2003년 재결례집

부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등)에 다음 각 호의 1에 의한 날로부터 3년 이내에 소유권등기를 신청하지 아니한 등기권리자에 대하여는 부동산평가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항의 규정에 의하여 등기의 효력이 발생하지 아니함에 따라 새로이 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다로 되어 있는 바, 정당한 사유가 있는 경우라 함은 장기 미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법률상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼만한 사정이 있는 경우를 말한다 할 것이므로 소유권이전소송에서 승소하였음에도 농지법령에 의한 농지취득자격을 발급받을 수 없어 소유권이전등기를 하지 못했다는 것은 장기간 방치한 것에 투기나 탈세 등의 행위의 목적이 없었다는 등의 사정들이 있었더라도 토지지분에 관한 소유권이전등기를 법이 정한 시기까지 이행하지 아니한 것이 위‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수 없어 이 건 피청구인이 청구인에 대하여 한 과징금 부과처분이 위법·부당하다고 할 수 없다.

○○○

○○구청장

[주문] 청구인의 청구를 기각한다. [청구취지] 피청구인이 2003.7.21. 청구인에 대하여 한 과징금 4,172,80원의 부과처분은 이를 취소한다. [이유] 1. 사건개요 청구인은 ○○구 ○○동 95-1 소재 농지(652㎡중 1/2)에 대하여 청구외 ○○○을 상대로 한 소유권이전등기소송에서 1993. 6.16. 승소하였으나, 청구인은 타지역에 거주하고 있어 농지취득자격을 얻지 못하여 등기신청을 못하였으나, 최근 농지관계법이 개정되어(영농계획서만 제출하면 농지취득 가능) 최근에야(5. 6)소유권 이전등기를 마쳤는데, 피청구인이 장기간 이전등기를 하지 않았다는 이유로 과징금 부과처분을 하자 청구인은 관련법의 정당한 사유가 있는 것에 해당되는데 이를 감안하지 않고 처분하였다며 행정심판을 청구하였다. 2. 청구인의 주장 이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 피청구인으로 부터 2003. 7.21.자로 부동산실권리자명의등기법 과징금 4,172,800원을 2003. 8.16.까지 납부하라는 부과처분을 받았는데, 청구인은 2003. 5. 6. 서울 ○○구 ○○동 95의 1 농지 652㎡중 1/2지분에 관하여 청구인명의로 소유권이전등기를 경료 한 바 있으며 나. 그러나, 청구인은 위 토지에 대하여 등기를 기간 내 신청하지 못한 정당한 사유가 있었는 바, ⑴ 청구인은 1986.10.9. 당시 ○○○ (당시주소 : ○○구 ○○동 주공아파트 502동 1208호)에게 채권을 가지고 있었는데, 청구인은 위 돈에 대하여 이 건 토지 251평( 분할전 당시 소유자는 ○○○의 처인 ○○○ 였음)을 ○○○과 ○○○ 연명으로 청구인에게 양도하되 1987. 6. 30. 까지 변제하면 등기명의를 환원한다는 조건을 붙인 각서를 받은 적이 있었음. 그러나 ○○○는 청구인에게 각서를 써 준 다음날인 1986. 10. 10.(1986. 10. 8. 자 매매를 원인으로 하여) ○○○ (동인은 ○○○의 친정, ○○○ 에게는 처가의 작은 엄마인가 분명치 않음)에게 소유권이전등기를 넘겼기에 위 각서대로의 이행이 불가능 하였고, ⑵ 이에 청구인이 그 책임을 추궁하자 ○○○ 과 ○○○는 같은 해 10. 20. 당시 등기명의자인 ○○○이 위 토지를 청구인에게 매매하기로 하는 내용의 매매계약서(증거자료 3, 매도인란에 만 날인이 되어 있고 매수인란은 날인이 없는)를 교부하여, 등기관계를 알아보니 위 토지는 그린벨트내의 농지로서 농민도 아니고 그 지역에 거주하지 않는 청구인이 담보로라도 등기를 할 수 있는 방법이 없었슴. 그래서 청구인은 ○○○으로 부터 1987. 6.30.까지 위 채권을 반환 받으면 환원하여야 하기 때문에 가등기라도 해 두자하여 놓기로 마음먹고 ○○○을 닦달하여 1986.11. 3. 자로 가등기를 신청하여 보았으나, 이 또한 농지관계법관계로 가등기마저 할 수 없었고(매매예약계약서) ⑶ 그러나, ○○○은 1987. 6. 30.은 물론이고 그 후로도 채무를 변제함이 없이 그냥 지나갔으며, 한편 청구인은 ○○○ 측으로부터 매매계약서를 받았을 뿐 소유명의자이던 ○○○을 직접 대면한 일이 없었는데 ○○○ 측과 ○○○ 간에 의견차이가 있다는 소문을 듣고, 들리는 말로는 위 토지를 매수할 때에 ○○○ 측과 ○○○이 서로 합자하여 매수를 하였는데 ○○○의 잘못으로 위 토지 전부를 청구인에게 채무에 대한 담보조로 넘겨주기로 하기는 하였으나 ○○○이 이에 대한 불만을 표시하였다면서 ○○○이 자기의 체면을 보아달라고 애걸을 하여 청구인은 등기를 하게 되는 경우라도 그 절반을 ○○○에게 양도해 주기로 한 바 있으며, ⑷ 원래 ○○○은 1983년 채무관계로 어려운 형편에 있을 때 청구인의 남편의 ○○대학교법과대학 선배인 ○○○에게 부탁하여 돈을 빌릴 때 청구인이 그 보증을 한 관계로 ○○○이 청구인과 남편에게 채무독촉을 하여 청구인측이 위 채무를 대신 변제하고 그 대신 ○○○이 1987. 6. 30.까지 기한을 정하여 위에 본 바와 같이 매매계약서 등을 받았던 것인데, 애초 발단된 1983년으로부터 10년이 다 되어가 잘못하면 시효에 걸릴지도 모르는 상황이 되어 청구인은 1993. 4월경 ○○○을 상대로 소유권이전등기소송을 제기하여 1993. 6월경 승소판결을 받았고 ⑸ 위 판결문을 받은 후 막상 등기를 할 수 있는지 남편을 통하여 알아본 즉(당시 청구인의 남편은 서울○○○○의 ○○○○로 재직하고 있었음) 위 토지는 그린벨트내의 토지이고 농지이며, 또 토지의 전부가 아니고 1/2지분뿐이었으므로 소유권이전등기를 할 수 있는 방법이 없었음. 즉, 농지를 이전 받으려면 농지매매증명을 받아야 되는데 청구인 가족은 서울 ○○구 ○○동 90-12에 살고 있어서 청구인이 농지취득을 하려면 주민등록을 이전해야 하는 문제와 아울러 이전한다하더라도 1/2지분뿐인 농지에 대하여 농지취득자격을 획득하기가 어렵다는 등기소의 얘기와 구청직원들 얘기를 통하여 알게 되었음. ⑹ 그리하여 청구인은 등기신청을 하는 것이 사실상 불가능하다고 판단하여(공직자로 있던 남편의 처신 등을 생각할 때 청구인 가족이나 청구인만이 주민등록을 허위로 옮겨 농지취득자격을 취득하려한다는 것이 도저히 허락될 수 없는 일이었을 뿐만 아니라 그 일시를 전후하여 ○○○정부가 들어서 부동산 투기와 관련하여 위장전입이 문제된 시기도 함. 청구인의 남편은 2000. 2.18. 서울○○○○에서 명예퇴직 하였음). 등기를 하기로 포기하고 말았으며 그런 후 이 땅 문제는 잊어버리고 있었으며 ⑺ 그러다가 2002년 말경 남편이 문득 판결 받은 것이 10년이 다 되어 가는데 10년이 넘으면 또 판결을 받든지 포기해야 하든지 하여야 하는데, 어떻게 하냐고 말하여 서류를 들쳐보니 그 말이 사실이어서 또다시 등기를 어떻게라도 하여 볼 방법이 없을 까 연구를 하게 되었으며 . 그리하여 청구인의 남편의 사무소 직원이 탐문한 바, 최근 농지관계법이 바뀌어 영농계획서를 제출하면 농지취득이 가능하다하여 그 절차를 밟고 2003. 5. 6. 1/2지분에 대하여 소유권이전등기를 마쳤고(영농계획서 및 등기부등본) ⑻ 청구인은 등기를 마친 후 소유권이전 등기 신청시 영농계획서를 제출한 터라 그 이행을 할 방법을 알아보았지만 우선 이 땅이 어디에 있는지, 어떻게 쓰여지고 있는지 알 수 없어 우선 그 경계가 어디인지, 현황이 어떠한지를 알기 위하여 대한지적공사에 경계복원 측량과 현황측량을 신청하여 2003. 7. 2. 결과를 받아 보았는데, 위 측량결과와 같이 이 사건 토지는 경부고속도로부지에 접해있는 토지로서 그 지상에 현재 소유자가 누구인지 알 수 없는 분재나 화초를 가꾸기 위한 것으로 보이는 큰 비닐하우스의 일부로 사용되고 있는 것을 알 수 있었음. 청구인은 현재까지 비닐하우스가 누구의 것이며 누구의 승낙을 받고 지었는지조차 알지 못하는 상황이며, 청구인은 1/2지분의 소유자인 ○○○과의 협의도 하여 그가 비닐하우스를 짓도록 하였는지 확인해 볼 생각이고, 또 비닐하우스는 누구의 것인지 확인하여 그 철거나 명도를 받아 구청에 약속한 바를 이행할 생각임. 다. 이건 토지상에는 청구인이 처분금지가처분등기가 되었음에도 불구하고 청구인이 이전등기의 판결을 받은 후인 1996. 7. 1. 명의신탁해지를 원인으로 하여 ○○○ 에게서 ○○○ 명의로 소유권이전등기가 경료 되었던 것으로 보아(청구인의 등기를 함으로써 1/2지분은 직권 말소 되었음. 증거자료 9. 등기부등본)위 땅의 실질적으로도 ○○○의 소유였었다고 생각하며 지금까지 청구인이 설명한 바와 같이 청구인은 채권 확보 조로 매매계약을 작성하였다가 이를 이행하지 아니하여 이전등기소송을 제기하여 판결까지 받았으나 농지관계법소정의 증명을 취득할 방법이 없어(실제로 이 땅을 넘겨받아 관리한 일이 없음은 물론 그 땅이 위치조차도 알지 못 함), 등기를 못하다가 농지관계법의 개정으로 비로소 등기를 한 것을 가지고 위법 소정의 어떤 위법이 있다고 할 수 없으며, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제1조가 \\"이 법은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 관리관계에 부상하도록 실권리자 명의로 등기를 하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기, 탈세, 탈법 행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정화를 도모하여 국민경제의 건전한 반전에 이바지함을 목적으로 한다라고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때 위 법 10조의 장기 미등재에 대한 벌칙조항도 어디까지나 부동산의 실권리자로서 부동산등기제도를 악용한 자에게 적용되는 것이지 청구인의 경우와 같이 매매계약의 형식을 빌려 담보의미의 계약을 하였다가 이를 이행하지 아니하여 소유권이전등기의 소송을 제기하여 판결만을 받았을 뿐 농지관계법의 제한으로 등기를 하지 못한 채 실제로 이 토지를 넘겨받아 관리하거나 사용수익을 얻지 아니하였을 뿐 아니라 그 위치조차도 알지 못하여 등기 후 비로서 그 위치와 현황을 파악하고 있는 청구인의 경우에는 위 법이 정한 목적에 비추어서는 물론이고, 이 법 소정의 장기 미등기자에 속하지도 않을 뿐 아니라, 설사 실소유자가 아니더라도 소유권이전등기의 판결을 받은 바 있어 판결을 받은 때로부터 등기를 하여야 한다고 가정하더라도 농지관계법의 제한으로 소유권이전등기를 받지 못함은 물론 위 토지의 실권리자로서의 아무런 행사를 한 것이 없는 경우는 등기신청을 하지 못한 정당한 사유가 있는 경우라고 하여야 할 것임. 처음부터 농지를 매수하려고 한 것이 아니고 채권관계로 매매의 형식을 빌려 소유권이전등기를 해 보려다가 농지관계법의 제한으로 허위 위장전입을 하는 등의 방법을 취하지 아니하고 소유권자가 되기 위한 절차를 포기하고 있다가 농지관계법상의 개정으로 그 취득이 가능해진 청구인과 같은 경우에는 결코 위 법을 적용하여서는 아니 될 것임. 더구나 청구인은 이 사건 부동산에 대하여 판결문만을 소지하고 있었을 뿐 그 어떤 다른형태의 권리자로서 행위 한 바가 없으므로 부동산실명법의 실권리자가 되지 못하였던 것을 간과한 행정처분이라고 할 것임. 3. 피청구인의 주장 피청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 위 과징금 부과는 소유권이전등기를 하기 위한 판결서 검인시 발견된 장기미등기부동산에 대해 부과 처분된 사항으로 청구인이 의견진술서에서 진술한 내용을 보면 채권 확보조로 매매계약을 작성하였다가 이를 이행하지 않아 소유권이전등기소송을 제기하여 판결을 받았지만 그린벨트내 농지를 취득하려면 주민등록을 이전해야하는 등 농지관계법의 제한으로 농지취득자격증명을 받지 못했기 때문에 법률에서 정한 등기신청을 하지 못한 정당한 사유가 있는 경우로 장기미등기자에 해당되지 않는다는 것이나 청구인이 농지취득자격증명을 받을 수 없었던 것은 농지관계법의 제한 때문이 아니라 농지취득자격을 얻지 못한 청구인 개인의 사정 때문으로, 부동산실권리자명의등기에관한법률을 운영하는 국가기관인 법무부(2002.1.1.이전은 재정경제부)에서는 등기를 신청하지 못할 정당한 사유란 등기신청의 원인이 된 채권계약이 무효가 되어 이전등기 자체가 불필요한 경우 등과 같이 이전등기 자체가 법률상, 사실상 불가한 경우를 의미하며 농지취득자격증명을 받지 못하여 등기를 신청하지 못한 것은 등기신청을 하지 못한 정당한 사유가 될 수 없다고 유권해석하고 있고 또한 대법원 판례(대법원 2002. 3.26. 선고, 2000도2168)에 따르면 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우라 함은 장기 미등기자에게 책임 지울 수 없는 법률상 또는 사실상의 장애로 인하여 등기가 불가능한 경우를 말한다고 판결되고 있어 농지관계법제한으로 소유권이전등기를 하지 못했다는 청구인 주장은 이유 없으며 나. 청구인은 장기 미등기자에 대한 벌칙조항도 부동산의 실권리자로서 부동산등기제도를 악용한 자에게 적용되는 것으로 판결만을 받았지만 농지관계법의 제한으로 소유권이전등기를 받지 못한 채 부동산의 위치조차 알지 못하고 실권리자로서 아무런 권리행사를 한 것이 없으므로 장기미등기자에 해당되지도 않을 뿐만 아니라 법률에서 정한 등기신청을 하지 못한 정당한 사유가 있는 경우라 주장하나 투기나 탈세 등의 탈법행위의 목적이 없었다는 사정들이 있었더라도 법이 정한 시기까지 소유권이전등기를 이행하지 아니한 것은 등기신청을 하지 못한 정당한 사유에 해당된다 볼 수 없다는 판결(대법원 2002. 5.17. 선고, 2000두6558) 및 승소판결을 받았으나 농지취득자격증명을 발급 받을 수 없다는 이유로 실명등기 또는 매각처분을 하지 않은 경우 유예기간 연장을 받을 수 없다는 판결(대법원 2000. 9.29.선고, 2000두4170)등을 종합해볼 때 판결을 받은 후 등기의무기간 내 등기를 하지 못한 것은 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조 (장기미등기자에 대한 벌칙 등)규정에 의한 과징금부과 대상이 명백하며 다. 부동산실권리자명의등기에관한법률 부칙 제3조 규정에 의하면 등기신청의무기간은 법 시행전에 규정한 날이 경과한 경우에는 법 시행일로 부터(1995.7.1) 3년 이내인 19987.6.30.까지 등기를 경료 하여야 하는 바, 청구인은 1993. 6.16. 이 사건 부동산의 승소판결을 받고도 2003. 5. 6. 소유권이전 등기를 경료 하였으므로 동법 제10조 규정에 의한 과징금 부과처분은 적법한 것으로 청구인의 주장은 이유 없으므로 당연 기각되어야 할 것임. 4. 이 건 청구의 위법·부당 여부 가. 관계법령 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조 및 부칙 제3조 부동산실권리자명의등기에관한법률시행령 제4조의2 나. 판 단 ⑴ 청구인과 피청구인이 제출한 관계서류에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. ㈎ 1993.6.16. 청구인은 청구외 이금영을 상대로 한 ○○구 ○○동 95의 1 농지 652㎡중 1/2지분에 대한 소유권이전소송 에서 승소를 하였다 ㈏ 청구인은 그 동안 농지법령에 의한 농지취득자격을 발급 받을 수 없어 위 토지에 대한 소유권이전등기를 최근 2003.5.6 에 하였다 ㈐ 2003.6.25. 피청구인은 청구인이 위 토지에 대하여 장기간 등기를 하지않아 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조를 위반하였다고 행정처분전 의견진술통지를 하였고 이에 청구인은 장기간 미등기는 불가피한 정당한 사유에 해당한다고 2003.7.7.의견을 제출하였으나. 피청구인은 이유없다고 과징금 4,172,800원을 부과 하였다 ⑵ 살피건대, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조( 장기미등기자에 대한 벌칙 등) 및 부동산실권리자명의등기에관한법률부칙 제3조 규정에 의하면 등기권리자는 동법시행 일로부터(1995.7.1) 3년 이내인 1998. 6.30.까지 등기를 경료 하여야 하며 정당한 사유 없이 이를 신청하지 아니하면 과징금 부과 대상이 된다고 규정되어 있는바, 청구인은 ○○구 ○○동 95-1 소재 농지(652㎡중 1/2)에 대하여 청구외 이금녕을 상대로 한 소유권이전등기소송에서 1993. 6.16. 승소하였으나, 청구인은 타지역에 거주하고 있어 농지취득자격을 얻지 못하여 장기간 이전 등기신청을 못하였으며, 최근 농지법이 개정되어(영농계획서만 제출하면 농지취득 가능) 최근에야(5. 6)소유권 이전등기를 마쳤는데, 그 동안 위 부동산에 대하여 판결문만을 소지하고 있었을 뿐, 위법의 실권리자가 되지 못하였던 것을 간과 한 것으로 이는 정당한 사유가 있는 것에 해당 되는데 이를 감안하지 않고 과징금을 부과하는 것은 위법·부당하다고 주장하나, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조 ( 장기미등기자에 대한 벌칙 등)에 다음 각 호의 1에 의한 날로 부터 3년 이내에 소유권등기를 신청하지 아니한 등기권리자에 대하여는 부동산평가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항의 규정에 의하여 등기의 효력이 발생하지 아니함에 따라 새로이 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니 하다로 되어 있는바, 정당한 사유가 있는 경우라 함은 장기 미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법률상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼만한 사정이 있는 경우를 말한다 할 것이므로 소유권이전소송에서 승소하였음에도 농지법령에 의한 농지취득자격을 발급받을 수 없어 소유권이전등기를 하지 못 했다는 것은 장기간 방치한 것에 투기나 탈세 등의 행위의 목적이 없었다는 등의 사정들이 있었더라도 토지지분에 관한 소유권이전등기를 법이 정한 시기까지 이행하지 아니한 것이 위‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수 없어 이건 피청구인이 청구인에 대하여한 과징금 부과처분이 위법·부당하다고 할 수 없다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.

부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조 및 부칙 제3조