행정심판재결례

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중개대상물건에 대한 설명과 중개물건확인설명서 교부 의무를 이행치 않은 행 위에 대한 부동산중개업 업무정지처분은 위법하거나 부당하다고 할 수 없다.

(2001.09.10 서행심 2001-469)
2001년 재결례집

청구인과 피청구인이 각각 제출한 전세계약서 사본등 증거서류에 의하면, 2001. 3. 5 작성된 전세계약서상 임대인 과 임차인 사이의 계약체결에 중개업자로 서명날인되어 있음을 확인할 수 있고, 중개의뢰인에게 중개대상물에 대한 확인설명서를 작성하여 교부하였다는 증거는 찾을 수 없어 확인설명서를 작성하지 아니하였음이 인정되는바, 중개업무를 사측에서 수행하였다거나 또는 인장을 직접 날인하지 아니하여 책임이 없다는 주장은 받아들이기 어렵다고 할 것으로서, 이 사건 처분이 위법하거나 부당하다고 할 수는 없다.

○○○

○○구청장

【주 문】 청구인의 청구를 기각한다. 【청구취지】 피청구인이 2001. 7. 5 청구인에 대하여 한 부동산중개업업무정지 1월(2001. 7.15∼2001. 8.14)의 처분은 이를 취소한다 라는 재결을 구함. 【이 유】 1. 피청구인이 2001. 7. 5 청구인에 대하여 한 부동산중개업업무정지1월(2001.7.15∼2001.8.14)의 처분에 대하여, 2. 청구인은, 피청구인에게 진정을 제기한 임차인 ○○○씨는 청구인의 손님도 아니었으며 ○○동에 소재한 ○○사측에서 데려온 ○○사측의 손님이었고, ○○사측에서 임차인을 데리고 물건을 보여주는 등 중개에 관한 모든 행위를 했고, 임차인 또한 ○○사측에서 계약서 작성을 부탁해 2001년 3월 5일 밤 08:30∼09:00시 사이에 계약서를 작성하였는 바, 부동산중개업법시행령 제21조에 명시되어 있듯이 모든 중개업무를 수행한 ○○사측이 서명날인할 줄로만 청구인은 알고 있었고, 중개관례상 중개물건이 있는 사무실은 그러한 물건사실관계에만 도장을 찍는 실정이므로 청구인은 ○○사를 믿고 물건이 청구인 사무소에 소재한다는 사실에만 도장을 찍을 줄 알고 도장있는 곳을 묻길래 알려준 사실뿐으로 시간이 너무 늦어 다음에 다시 계약서 작성과 잔금을 주고 물건확인서를 작성하기로 그 당시 계약서를 작성한 ○○사측과 임대인이 있는 자리에서 연화사측·임차인·임대인 삼자가 약속하였으며 또한 피청구인에게 진정을 제기한 ○○○씨는 3월 30일 공증과 전세권 등기를 해주면 중개물건에 이사를 가겠으니 서류를 준비해 달라고 해 놓고 일방적으로 아무런 연락을 취하지 않음으로써 약속을 어긴 것이며, 청구인은 중개물건이 청구인의 사무실에 소재한 사실에만 도장을 찍을 것을 허락하였을뿐 이 중개물건에 아무런 관여나 중개업무를 수행하지 않았으며 일체의 수수료 등 금전을 받은 적이 없으며 그러한 사실을 알고 ○○사측에게 시정을 요구한 바 있고, 임차인은 청구인의 도장이 찍혀있어 부득이 청구인한테만 모든 책임을 전가시킬 수밖에 없다고 주장하고 있고, 청구인이 허락하지 않은 부분에 찍힌 도장과 계약서 때문에 청구인은 정신적인 스트레스 때문에 병원에 다니며 정상적인 사회생활은커녕 업무도 보지 못하는 지경이고, 가족의 모든 생계를 책임지고 있는 청구인으로써는 돌이킬 수 없는 손해를 보고 있으며, 청구인의 대리인은 청구인을 대리하여 ○○○씨를 만나 원만한 해결을 위해 ○○사측과 임대인을 설득하는 등 모든 방법을 다해 사태를 해결하려 했으며, ○○○씨측도 청구인의 부동산의 업무정지를 원하지 않아 민원보류 각서까지 써준 상태이며, ○○사측이 작성한 계약서나 청구인이 사무소에 임대물로 나와있는 물건에만 허락한 도장을 다른 용도에 쓴 ○○사측의 책임등 사건의 경위 및 제반사정을 고려하지 않고 피청구인이 처분한 1월 업무정지 처분은 위법·부당한 것으로 취소되어야 한다고 주장한다. 3. 이에대해 피청구인은, 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 336-13호 소재 합동부동산중개인사무소를 1984. 6. 14일자로 개설 등록하여 현재까지 영위하고 있는 자로서, 2001. 3. 5 서울특별시 ○○구 ○○동 350-3호의 주택지상 1층 전부에 대하여 청구외 임대인인 ○○○과 청구외 임차인인 ○○○ 사이에 전세 임대차계약을 체결하게 되어 이 사건 청구인이 중개를 맡았는 바, 이 사건 건물에 대한 임대차계약체결 당시에 청구인은 청구외 임차인인 박병례에게 중개물건에 대한 충분한 설명과 물건확인·설명서를 교부하지 아니하여 청구외 ○○○는는 부동산중개업법령을 위반한 청구인을 행정조치하여 달라는 진정서를 2001. 6. 12일 피청구인에게 제출하였고, 이에 피청구인은 2001. 6. 15(금) 15:30경 청구인이 운영중인 합동부동산에 현장출장하여 청구외 ○○○의 진정서건에 대하여 조사를 하였고, 조사당시 합동부동산의 대표인 청구인은 이 사건 부동산에 대한 임대차계약체결 당시 청구외 임차인인 ○○○에게 중개물건 확인·설명서를 교부하지 않았음을 확인후 날인하고 자인서까지 작성해 주었으며, 따라서 이 사건 부동산에 대한 임대차계약체결 당시 청구외 임차인인 ○○○에게 중개물건확인·설명서를 교부하지 않은 청구인의 행위는 부동산중개업법 제17조제1항 및 제3항의 규정에 위반되었기에 피청구인은 청구인에게 2001. 6. 19일자로 행정절차법 제21조제1항의 규정에 의거 처분전 사전통지를 하였고, 2001. 7. 3 청구인이 피청구인에게 의견진술서를 제출하였으며, 청구인의 의견진술서를 검토하였으나 청구인의 행위가 부동산중개업법령에 위반되어서 청구인의 의견진술 내용을 수용할 수 없어 피청구인은 2001. 7. 5 청구인에게 부동산중개업법 제23조제1항제5호 및 서울특별시마포구부동산중개업법위반자에대한행정처분규칙 제4조제1항 별표 "행정처분기준" 제27호의 규정을 적용하여 1월(2001. 7.15∼2001.8.14)의 업무정지처분을 하였는 바, 피청구인의 이 사건 처분은 적법한 처분으로서 청구인의 청구는 기각되어야 한다고 답변한다. 4. 살피건대, 청구인과 피청구인이 제출한 서류에 의하면, 청구인은, 피청구인의 이 사건 처분은 중개물건확인설명서 미교부에 대한 경위 및 제반사정에 비추어 재량권의 한계를 일탈한 것일 뿐 아니라 이 사건 진정을 제기한 당시 임차인 ○○○ 그리고 모든 중개업무를 수행한 연화사측에 책임이 있다할 것이므로 이 사건 처분은 위법·부당한 것으로 취소되어야 한다고 주장하는 것으로 보여지고, 이에 대하여 피청구인은, 청구인은 중개물건확인설명서를 교부하지 않았음을 스스로 인정하였는 바, 피청구인의 이 사건 처분은 부동산중개업법 제23조제1항에 의한 적법한 처분으로서, 청구인의 청구는 기각되어야 한다고 주장하는 것으로 보여지는 바, 먼저 관련법령을 살펴보면, 부동산중개업법 제17조제1항에 "중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다."라고 규정하고, 같은법 제23조제1항에는 "등록관청은 중개업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 6월의 범위안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다"라고 규정하고, 제5호에 "제16조 또는 제17조에 규정한 사항을 이행하지 아니한 경우"라고 규정하고 있고, 서울특별시마포구부동산중개업법위반자에대한행정처분규칙 제1조에 "이 규칙은 부동산중개업법(이하 법이라 한다) 제22조 및 제23조 규정에 의한 부동산중개업법위반자에 대한 행정처분(이하 처분이라 한다)의 세부기준을 규정함을 목적으로 한다"라고 규정하고, 제2조에는 "처분의 종류는 다음 각호와 같다"라고 규정하고, 제1호에 "등록취소"제2호에 "업무의 정지"라고 규정하고 있으며, 제4조제1항에서는 "처분은 별표에 의한다"라고 규정하고, "별표" 행정처분기준 제27호에 법 제17조제1항의 규정에 의한 확인설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자 쌍방에게 교부하지 아니할 경우 그 1차 처분기준으로서 1월의 업무정지를 규정하고 있음을 알 수 있고, 그 사실관계를 살펴보면, 청구인과 피청구인이 각각 제출한 전세계약서 사본등 증거서류에 의하면 2001. 3. 5 작성된 서울 ○○구 ○○동 350-2 1층 전부 방3개, 전세계약서상 임대인 ○○○과 임차인 ○○○ 사이의 계약체결에 청구인이 중개업자로 서명날인되어 있음을 확인할 수 있고, 청구인이 중개의뢰인에게 중개대상물에 대한 확인설명서를 작성하여 교부하였다는 증거는 찾을 수 없어 확인설명서를 작성하지 아니하였음이 인정되는바, 중개업무를 청구인이 아닌 ○○사측에서 수행하였다거나 또는 인장을 청구인이 직접 날인하지 아니하여 청구인에게 책임이 없다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 할 것으로서, 피청구인의 이 사건 처분이 위법하거나 부당하다고 할 수는 없다고 할 것이다. 5. 그렇다면, 청구인의 이 건 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.

부동산중개업법 제17조