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제목	전면철거사업 포기 판단 기준은 “비례율 100%”이다. 전면철거자체가 주민들에게 과도한 부담이다.
등록일	2015.11.05	작성자	박찬열
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내용	주민의 과도한 부담의 기준으로 예고한 “비례율 80%”는 “비례율 100%”로 바꿔야 한다. 그 이유는 현행 서울시 실태조사 사업성 측정지표인 비례율 산정은 주민들의 부담을 측정한 지표가 아니고, 단순히 새아파트건설과 분양사업의 이익율을 측정하고 있다. 실제로 실태조사는 사업비용항목으로 건설사업항목 53개를 한정했다. 따라서 실태조사 비례율 80%의 의미는 사업적자가 20% 예견된다는 지표이다. 사업을 시작하기 전에 해당사업의 사업성을 조사해서 적자수익이 예상되면 안하는 것이 상식이다. 그런데 서울시는 적자20%사업도 강행하라는 지침이다. 잘못된 지표운영이다. 사업성은 100%를 기준으로 실행여부를 기준하는 것이 맞다. 더군다나 구옥을 전면철거한 후, 돈이 모자라면 새집에 못들어 오는 사업이다. 구역내 원주민들은 “헌집 내놓고 새집에 들어 오지 말라”는 조례이다. 박원순시장님, 이러시면 안됩니다. 오히려 "주민들의 과도한 사업비용부담"이 과도한지 여부를 측정하고 판단하려면 다음지표를 감안해야 한다. 모두 자신의 의도와 다르게 상황에 휩쓸려 생기는 재산감소와 추가분담금, 그에 따른 금융비용이주민이 부담하는 “과도한 부담”이 된다. 아래 4가지 재산감소량을 총합하면 -53%가 된다. 전면철거하면 원주민들을 재산이 절반이 된다는 아우성이 헛말이 아니다. 그래서 기존재산이 시세가6억원이상되어야 겨우 조합원아파트 3억원이 남는다. 그 이하 주민은 집을 뺏기고 쫓겨나야 한다. 강제로 전면철거당하면서 전재산이 47%로 줄었다. 원주민들은 3억2천만짜리 아파트를 6억재산과 맞바꾸는 사업을 강제로 해야 한다. 박원순 시장님, 이 정도면 주민들에게 과도한 부담이 아닌가요? 다 뺏겨야 "과도한 부담"이 됩니까? 1.주민들이 부동산재산을 감정평가 당하면서 입는 강제적인 재산손실이다. 시세가재산가치의 -15%로 측정된다. 감정평가가는 시세가보다 대개 싸다. 법원 경매가가 감정평가가이다. 과거, 재개발사업 이익이 발생하던시절에 대개 비례율 115%~118%를 적용해서 종후자산가를 보상했다. 역산하면 감정평가가는 시세가의 약85%수준이다. 2.주민들이 기존집과 관련된 부채를 강제적으로 상환하면서 줄어드는 재산감소다. 시세가재산가치의 -18%로 측정된다. 통계청은 2013년 가구당 평균부채율을 자산의 17.9%라고 했다. 우리서민들은 가난할수록 재산 부동산뿐이다. 집을 철거하면 세입자게 임차보증금을 상환해야 한다. 3.주민들이 헌빚 갚으려고 새빚을 얻으면서 생기는 금융비용이다. 시세가재산가치의 -3%로 측정된다. 평균3.4년동안 이자액이다. 4.지금처럼 -20%적자사업을 강행해서 생기는 강제적인 재산손실이다. 시세가재산가치의 -17%로 측정된다. 건설분양사업으로 적자를 면하는 비례율이 100%이다. 그런데 서울시는 조례로 비례율 80%, 적자 20%사업도 진행하라고 한다. 주민들에게 손해를 강제하고 있다. 주민들이 집을 잃게 된다. 사업성지표 100%가 안되면, 사업을 포기한다.이것이 업계관행이다. 서울시는 비례율 100%의 보편적 의미를 공유해야 한다.
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