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제목	휘경3구역의 반론제기 시도조례 일부개정안 제4조의3제2항의 직권해제 실태조사의 추정비례율 100%주장 당위성
등록일	2015.11.18	작성자	김왕수
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내용	서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례안 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(이하‘시‧도조례라 합니다) 일부를 다음과 같이 개정한다. 제4조의3제2항을 다음과 같이 한다. 제4조의3(직권해제 등)…②법제4조의3제4항제1호의 “정비사업의 시행에 따른 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우”란 제50조제2항에 따라 추진위원회위원장 또는 조합임원이 입력한 정비계획 등으로 산정된 추정비례율(표준값을 말한다)이 80%미만인 경우를 말한다. 다만. 해당자료가 없는 사업의 경우에는 법제16조의2제2항에 따른 구청장의 조사결과로 산정한 추정비례율을 적용할 수 있다. 1. 시‧도조례 일부개정안 제4조의3제2항에 대하여 다음과 같이 개정의견을 제시합니다. 시‧도조례제4조의3제2항(직권해제 등)을 살펴보면 ‘제4조의3…②…다만. 해당자료가 없는 사업의 경우에는 법제16조의2제2항에 따른 구청장의 조사결과로 산정한 추정비례율을 적용할 수 있다’라고 규정하고 있으며 도시 및 주거환경정비법제16조의2(조합설립인가등의 취소)를 살펴보면 ‘제16조의2…②토지등소유자의 100분의 10 이상 100분의 25 이하의 범위에서 시‧도조례로 정하는 비율이상의 요청이 있는 경우, 시장‧군수는 토지등소유자의 의사결정에 필요한 정보를 제공하기 위하여 개략적인 정비사업비 및 추정분담금 등을 조사하여 토지등소유자에게 제공할 수 있다. 이 경우 특별시장‧광역시장‧도지사는 관할구역의 시장, 군수 또는 구청장이 수행한 조사비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있다. 〔법률 제11293호(2012.2.1)부칙 제2조의 규정에 의하여 제16조의2제2항은 시장‧군수에게 필요한 정보의 제공을 요청한 경우에 한정하여 2014년 1월 31일까지 유효함.〕‘라고 규정하고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법(이하“도시정비법”이라 합니다)제16조의2에서 정하는 “개략적인 정비사업비 및 추정분담금 등을 조사하여 토지등소유자에게 제공할 수 있다”는 이 경우는 이 법 부칙 제2조가 정한대로 2014년 1월 31일 까지 유효하며 바로 이것이 즉, 실태조사이며 기간은 2014년 1월 31일 까지입니다. 2. 실태조사의 예 가. 휘경3구역 실태조사 2014. 1. 6 조합원수 : 600명 추정 비례율 수입(종후자산)432,223,893,000 - 지출(총사업비)286,087,316,000 자본금(종전자산총계)165,341,796,000 × 100 = 88.38% 실태조사의 추정비례율 수입은 종전자산보다 2.6배이고 실태조사의 추정비례율 지출은 종전자산보다 1.7배이다 가. (실태조사) 휘경3구역을 살펴보면 1) ‘사업비 및 분담금추정 개요 사업비 및 분담금 추정프로그램의 활용 안내문 • 클린업시스템에서 제공하는 「사업비 및 분담금 추정프로그램」(이하 “프로그램”이라 함)은 분담금을 사전에 추정하여 예측함으로서 토지등소유자(조합원)의 사업참여 여부 등의 의사결정에 도움이 될 수 있는 정보를 제공하는 것을 목적으로 합니다. • 정비사업의 수입금, 지출금을 비롯한 분담금은 분양계획과 감정평가가 완료되는 관리처분계획의 수립시기가 되어야 다소 정확한 금액을 알 수 있으나, 프로그램에서는 발생이 예상되는 수입금은 주변지역의 시세를 기반으로 조정(추정)하여 산출하고, 사 • 업비는 각종 법령·고시·공고 및 통계수치를 활용하여 예측하였습니다. 따라서 수입금, 지출금 및 분담금은 실제 사업기간의 변경, 각종 계약체결내용, 정비계획 및 건축계획 변경에 따라 변동될 수 있으며, 프로그램에서 제공하는 금액은 추정치입니다. • 결국 프로그램을 통한 사업비 및 분담금 추정은 구역별 특성과 미래의 경제상황을 전부 반영하지 못한 일반적인 추정가격입니다. 이에 해당 추진위원회(조합)는 프로그램 입력시 정비사업전문관리업자의 도움을 받아 구역 내 특성을 반영하여 최대한 오차범위를 줄여 토지등소유자(조합원)에게 제공할 수 있도록 하여야 합니다. • 부동산가격에 대한 정보는 정확한 감졍평가가 이루어지기 이전에는 각 구역의 상황에 따라 개별공시가격을 활용하거나 종전자산가치 추정(약식감정 등)의 방법으로 추정하므로 소유한 부동산의 가치를 정확하게 반영할 수는 없으며, 공시가격을 기반으로 추정하는 종전평가금액의 경우 보정률 및 지가변동률을 적용한 금액이므로 추후 감정평가에 의한 종전평가금액(권리가액)을 의미할 수는 없습니다. 법상 관리처분계획 시기에 사업시행인가일을 기준으로 감정평가한 금액이 최종 분담금산정에 활용되는 종전자산평가금액임을 양지하시기 바랍니다. • 토지등소유자(조합원)께서는 본 프로그램의 목적과 사업성 검토상 추정치의 의미와 한계를 명확히 이해하시어 향후 프로그램의 활용에 있어서 불이익이 없으시기를 바라며, 이용약관을 반드시 확인하시기 바랍니다‘라고 토지등소유자에게 알렸습니다. 2) 그리고 개략사업비 및 분담금의 추정 방식 즉, 개인별 분담금 산정방법은 다음과 같습니다. • ▷ 개별 분담금 = 주택분양금액 - 개별 분양대상자의 권리가액(추정금액)   ※ 권리가액 = 개별 조합원의 종전자산 × 추정비례율   ※ 개별 조합원의 종전자산 = 보정률 및 지가변동률이 적용된 개별 조합원의 부동산가격자료 금액(또는 약식감정 추정치)   ※ 추정비례율 = (정비사업의 전체 수입 - 정비사업의 전체 지출) × 100 / 종전의 토지 및 건축물의 총 가액 3) 항목별 추정 방법은 다음과 같습니다. • 정비사업의 전체 수입 = 추진위원회(조합) 등이 사업지 주변의 공동주택, 오피스텔, 토지 등의 거래가격을 참고하여 조정한 단가를 적용하고, 분양률은 100%를 전제로 하여 향후 분양가를 추정하여야 합니다. • • 정비사업의 전체 비용= 추진일정, 정비계획 고시내용, 개략적인 건축계획 등을 입력하면 항목별 통계치와 관계법령의 규정에 의거하여 개략적 수입금과 사업비가 자동으로 산출되며, 일부 항목에 대해서는 추진위원회(조합) 등에서 각 구역별 특성을 반영하 • • • • • • 여 조정할 수 있습니다. (다만, 실태조사의 경우 실 • 태조사 가이드라인에 따라 일부항목은 조정하여 산출합니다.) • • 지출(사업비) 항목 = 관리처분계획인가 시 항목에 따라 세분화하였습니다. • • 지출(사업비) 항목별 기초단가 = 2009년 ~ 2014년 12월 현재 사업주체(추진위원회 및 조합)에서 집행중인 또는 관리처분인가된 서울시내 사업장의 통계치 적용 법령·고시·공고 기준을 근거로 금액 추정 • • ※ 실태조사의 경우 종전자산 가치추정의 방법으로 산정하였음 • 부동산가격자료 = 사업초기에 사업구역내 전체 부동산을 대상으로 토지등소유자별 출자자산 비율을 확인하기 위하여 개별공시가격과 이를 기준으로 보정률 및 지가변동률을 적용하여 산정한 토지등소유자별 가격자료를 활용하거나 개략적인 종전자산 가치를 추정(약식감정 등)한 자료입니다. • 실제 종전자산의 감정평가 이전 전체 토지등소유자의 부동산을 대상으로 감정평가사가 감정평가(종전자산가치추정)을 실시하여 추정한 토지등 소유자의 가격자료입니다. 3. 실태조사 사업이 아닌 실질적 사업비 분담에 관한 사항(비용의 분담에 관한 기준)은 다음과 같습니다. ① 조합원 개별 종전자산평가액 = 조합원 각자 소유 건물과 토지 등을 도시정비법제48조제1항제4호 및 제5항제1호의 규정에 따라 사업시행인가 고시일을 기준으로「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 감정평가하고 평가한 금액을 산술평균한 금액입니다. ② 비례율 = 정비사업 시행으로 예상되는 총 수익금(총수입 - 총지출)을 분양신청한 조합원 전체의 종전자산 평가총액으로 나눈 수치에 100을 곱한 비율을 말합니다. 즉, 사업수익을 말합니다. ③ 조합원 개별 권리가액(보상금) = “조합원 개별 권리가액”이란 분양신청한 조합원 각 자에게 배분되는 권리금(보상금)으로 조합원 개별 종전자산 평가금액에 비례율을 곱한 금액을 말합니다. ④ 조합원 개별신청 분양가액 = “조합원 개별신청 분양가액”이란 조합원이 도시정비법제46조의 규정에 따라 조합원 개별적으로 분양 신청한 신축 주택 또는 상가 등의 분양총액을 말합니다. ⑤ 조합원 개별 분담금(청산금) = “조합원 개별 분담금”이란 조합원 신청 분양가액과 조합원 개별 권리가액(보상가)의 차액을 말하는 것으로 조합원 개별 권리가액이 신청분양가액보다 많을 경우 차액을 현금 등으로 지급받게 되고 조합원 개별권리 가액이 신청분양가액보다 적을 경우에는 차액을 납부해야합니다. ⑥ 휘경3구역 변경고시 기준으로 산정된 기부채납률계산은 다음과 같습니다. 〔휘경동 172번지 일원, 3종 일반주거지역〕 A 사업면적: 65,338㎡ B 공원+도로+녹지+공공공지(정비기반시설)=20,301㎡ B÷A = 31.07% 휘경3구역의 기부채납률입니다. • 정비기반시설이라 함은 도로, 상하수도, 공원등을 말하고, 시나 지자체가, 나중에 관리 하는 도로나 공원을, 무상으로 주는 기반 시설을 기부채납합니다 주택재개발사업의 정비사업 휘경3구역의 무상양도 기부채납율 31%와 가지고 있는 국공유지를, 행정청에다가 얼만큼에 조합이 매입하는냐에 따라, 총 지출도 올라갑니다. ⑦ "임대주택의 기부채납에 관한 다음의 규정인 도시정비법제30조의3제3항(주택재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등)을 살펴보면‘제30조의3…③사업시행자는 제1항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하는 경우 그 초과한 용적률에 제2항에 따라 시‧도조례로 정하는 비율을 곱한 용적률에 해당하는 면적에 제2항에 따라 건설한 소형주택을 국토교통부장관,시‧도지사,시장,군수, 구청장또는 주택공사등(이하 이 조에서 “인수자”라 한다)에 공급하여야한다. 이 경우 소형주택의 공급가격은 「임대주택법」제16조제3항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다’라고 규정하고 있습니다. 임대주택 경우 평당 최고346만8760원에 공급하게 됩니다. SH공사2009년2월공개 강일지구5.7단지 분양원가 공개자료 • 전용59㎡(18평) 공동주택평당4,191,754원 • 전용84㎡(26평) 공동주택평당4,099,192원 ※ 임대주택은 도시정비법제30조의3제3항의 규정대로 표준건축비로 하며 부속토지는 인수자에게 기부채납합니다. ⑧ 조합원 분담금(청산금) 납부 또는 지급 절차는 다음과 같으며 실질적 비례율은 다음의 절차 진행 중에 발생됩니다. 사업시행인가고시 • 관할 구청에서 정비사업 사업시행인가 고시 ⇩ 조합원 분양 신청 • 조합은 사업시행인가후 21이내에 분양공고 • 분양신청기간 : 30일~60일 이내 • 조합원 주택 또는 상가 등을 분양 신청 도시정비법제46조 조합원 개별 종전자산평가완료 ⇩ • 조합원개별 소유 건물과 토지 등 가격을 사업시 행인가 고시일을 기준으로 감정평가업자 2인 이상이 감정평가 • 가격산정 : 평가한 금액을 산술 평균 도시정비법제48조제1항제4호, 제5항제2호 비례율산출 예상 총수익금(총수입 - 총지출) 분양신청 조합원 전체 종전자산 평가 총액 × 100 ⇩ 조합원개별권리가액(보상금)결정 • 비례율 × 종전자산평가액 ⇩ 조합원개별분담금(청산금)결정 • 조합원 개별권리가액(보상금)과 조합원 개별 분양 신청가액 간의 차액 도시정비법제57조 ⇩ 가청산 • 정관, 관리처분계획 등에 따라 관리처분계획인 가후부터 소유권이전 고시까지 조합원개별분담 금(청산금)을 분할납부 또는 분할지급(가청산) 도시정비법제57조 청산 ⇩ • 조합원개별분담금(청산금)을 최종확정 • 확정된 조합원 개별 분담금(청산금)에 대한 납부 또는 지급을 완료 도시정비법제57조 4. 정비사업 향후 미분양 할인분양 현금청산자 발생으로 총지출 추가비용 발생 추정계산 가. 여기서 정비사업이 향후 미분양되면 미분양으로 또 할인분양되면 추정비례율 하락 지출비용 추가발생 계산 미분양 반영율이 20%이면 총수입에서 86,444,778,600원 비용부담지출하고 미분양 반영률이 30%이면 총수입에서 129,667,167,900원 비용부담 지출한다 나. 또 정비사업의 향후 현금청산자율에 따른 청산금액과 공사기간 5년동안의 현금청산자금액의 이자금액에 따른 추정비례율 하락으로 지출비용 추가발생 계산금액 현금청산자가 50%이면 300명의 청산금액 : 82,670,898,000원과 년5%이자 : 4,133,544,900원과 이주,철거,공사기간 : 5년동안의 현금청산자금액의 이자비용 5년간 금액 : 20,667,724,500가 총사업비에서 추가 지출 발생합니다. 현금청산자가 30%이면 180명의 청산금액 : 49,602,538,800원과 년5%이자 : 2,480,126,940원과 이주,철거,공사기간 : 5년동안의 현금청산자금액의 이자비용 5년간 금액 : 12,400,634,700원이 총사업비에서 추가 지출 발생합니다. 미분양 반영률이 20%이고 현금청산자가50%이면 추정 비례율은 다음과 같이 변합니다. 추정 비례율 수입(종후자산)432,223,893,000 - 지출(총사업비)475,870,717,100 자본금(종전자산총계)165,341,796,000 × 100 = - 26% 미분양 반영률이 30%이고 현금청산자가 50%이면 추정 비례율은 다음과 같이 변합니다. 추정 비례율 수입(종후자산)432,223,893,000 - 지출(총사업비)519,093,106,400 자본금(종전자산총계)165,341,796,000 × 100 = - 53% 미분양 반영률이 20%이고 현금청산자가 30%이면 추정 비례율은 다음과 같이 변합니다. 추정 비례율 수입(종후자산)432,223,893,000 - 지출(총사업비)434,535,268,100 자본금(종전자산총계)165,341,796,000 × 100 = - 1.3% 미분양 반영률이 0%이고 현금청산자가 30%이면 추정 비례율은 다음과 같이 변합니다. 추정 비례율 수입(종후자산)432,223,893,000 - 지출(총사업비)84,133,403,500 자본금(종전자산총계)165,341,796,000 × 100 = 51% 5. 비례율에 따라 떨어지는 내 집값 아파트 분양신청하면 내 집 토지 값은 공시지가 가격 수준이 됩니다. 아파트 분양신청하면 내 총 집값은 기준가액으로 계산합니다 감정평가금액으로 계산하지 않습니다. 현금청산자는 감정평가금액으로 계산합니다. 기준가액=(감정평가금액×비례율)이다. 비례율이 100%이면 감정평가금액 100% 다 계산한다. 비례율이 70%이면 감정평가금액에서 70%만 계산한다 ☞휘경3소유 3층 다가구주택 토지 27평 건물 42평 2014년 공시지가 토지 값=1평=683만원 ☞2014. 1. 6 휘경3 실태조사 감정평가금액 토지 값=1평=826만원 건물 값=1평=164만원 총집값=1평=1,083만원 기준가액 (비례율 88.38%산정) 토지 값=1평=730만원 건물 값=1평=145만원 총집값=1평=957만원 ☞비례율이 떨어지면 내 총 집값은 따라서 더 떨어진다. 내 집 기준가액=토지 값=1평=730만원 내 집 공시지가=토지 값=1평=683만원 아파트 분양신청하면 내 집 기준가액 토지 값은 내 집 공시지가 수준 토지 값이다. 6. 실태조사의 휘경3구역 사업계획은 다음과 같습니다. 사업의 명칭 (실태조사)휘경3구역 위치 동대문구 휘경동 172번지 일대 용도지역 2종일반 주거지역 시행자 (실태조사)휘경3구역 정비사업의 종류 주택재개발사업 구역면적 계 65,338㎥ 택지 공동주택 41,652㎥ 기타 0㎥ 기반시설 23,686㎥ 건축개요 건축면적 7,535,67㎥ 건폐율 18.09% 연면적 186,839,14㎥ 지상 124,921,69㎥ 지하 61,917,45㎥ 용적률산정 연면적 124,700,05㎥ 용적률 299.37% 건립세대수 1269세대 분양 955 세대 임대 174 세대 토지이용계획은 다음과 같습니다. 구분 면적(㎥) (정비)기반시설 공공공지 1,480 공원 3,529 녹지 5,678 도로 9,614 소계 20,301 공공문화체육시설용지 문화 및 집회시설 3,385 소계 3,385 택지 공동주택 (아파트) 41,652 소계 41,652 합계 65,338 정비기반시설 현황 및 계획은 다음과 같습니다. 계획정비기반시설 국공유지 용적률 인센티브설치비용보조산정면적 기존정비시설 매입대상 합계 23,686 무상양도 점유 비점유 점유 12,890 0 0 2,001 14,891 10,796 구 분 명 칭 면 적(㎡) 구성비(%) 비 고 기 정 증 감 변 경 합계 65,338 - 65,338 100.0 - 택지 소계 45,037 증)3,355 48,392 74.0 - 공동주택(7-1) 41,652 증)4,440 46,092 70.5 - 문화사회복지시설 3,385 감)1,085 2,300 3.5 기부채납(토지+건축물) 정비기반시설 소계 20,301 감)3,355 16,946 26.0 - 도로 9,614 감)5,591 4,023 6.2 - 공원 3,529 감)3,529 - - - 녹지 5,678 증)6,457 12,135 18.7 - 공공공지 1,480 감)692 788 1.2 - 7. 휘경3구역 2014년 정비계획변경 토지이용계획(안) 구 분 대지면적 연면적 건폐율 용적율 층 수 세대수 주차대수 동 수 기 정 41,652㎡ 175,729.37㎡ 18.64% 299.65% 지하3층지상7〜35층 1,280세대 (임대:174세대,장기전세:140세대 1,389대 12동 변 경 46,092㎡ 201,971.33㎡ 17.42% 299.97% 지하3층 지상7〜35층 1,656세대(임대271세대,장기전세:36세대) 1,668대 13동 휘경3구역 2014년 정비계획변경 건축계획(안) ① 정비계획변경안의 휘경3구역의 기부채납율은 A 사업면적: 65,338㎡ B 공원+도로+녹지+공공공지(정비기반시설)=16,946㎡ B÷A = 26% 휘경3구역의 기부채납률입니다. ② 정비계획변경안의 문화사회복지시설은 토지만 기부채납이었던 부분이 설치 후 토지+건축물 기부채납 동대문구청 요청 300억 예상금액 기부채납요청은 총지출 추가사항입니다. ③ 정비계획변경안의 임대아파트 전체 세대수는 아주 많은 307세대수이며 이 307 세대수를 조합원들이 아주 싼값으로 건축을 해주면서 토지와 건축 모두를 서울시 SH공사에 기부채납 합니다. 임대주택의 택지면적 임대주택의 건축연면적 21,765.9㎡ (6,584평) 모두 기부채납 합니다. 임대아파트가 차지하는 토지는 공동주택의 공유이지만 임대아파트의 토지와 건축물은 준공검사 후에는 서울시의 SH공사로 귀속됩니다. 총지출 추가사항입니다. 8. 결 론 1) 실태조사의 「사업비 및 분담금 추정프로그램」(이하 “프로그램”이라 함)은 관리처분계획의 수립시기가 되어야 조금 정비사업의 수입금 지출금 분담금 등을 추정할 수 있고 향후도 미분양 할인분양 현금청산자 발생시 사업비 분담금 등의 변동사항이 발생 사실할 것인데 미리 추정 산출한 통계수치일 뿐이고 프로그램은 분양률은 100%로 전제하고 현금청산자율은 0%로 추정하여 위에서 제시한 미분양 할인분양 현금청산자의 발생 등으로 인한 비교 계산 비례율이 -에서 50%수준까지 떨어지는 것은 추가분담금은 비례율이 떨어진 만큼 부담되는 것을 의미하므로 이와 같은 상황이 전혀 반영되지 않은 시․도조례제4조의3제2항에서 정하는 추정비례율 80%미만인 경우는 사실에 근거하지 않습니다. 만일의 경우 위에서 제시한 국공유지 매입자금 정비기반시설의 무상양도와 기부채납 임대주택의 기부채납 문화사회복지시설의 기부채납 등과 정비계획의 변경으로 세대수의 증가로 건축비의 상승분과 미분양과 할인분양 현금청산자의 청산금액과 청산금액의 이자비 등 여러 총지출의 요소가 발생을 하면 총지출은 늘어나서 비례율은 확연하게 떨어짐으로 분양신청한 조합원들의 종전자산은 시세에 못미치는 공시지가 토지 값 수준이 될 것이 필연적이므로 현재 사실 상황이 없는 프로그램의 추정비례율은 최소 1 : 1이 되어 기본 100%부터 출발함이 당연합니다. 시․도조례제4조의3제2항의 추정비례율을 100%로 정하시길 부탁드립니다.
첨부파일	개정안이의제기2015.11.18하(06823).hwp

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