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입법예고 의견제출
제목	공급은 줄이고, 수요는 늘리는 명분없는 입법예고를 개탄한다.
등록일	2008.05.01	작성자	김민희
연락처	*--***	이메일	************
내용	서울시에서 2008년 4월 17일 입법예고한 (서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례)의 개정에 대하여 여러 가지 문제점을 안고 있는 부분들이 있습니다. 【개정이유】로서 1.정비 사업이 예상되는 지역에서 무분별한 소규모의 공동주택을 신축하는 행위자와 비주거용 건축물을 무단 용도변경한 해위자의 분양권을 제한하고 2.국민주택규모 초과 주택의 공급기준을 현실에 맞게 조정하겠다는 취지를 밝혔습니다. 【주요내용】을 살펴보면 라. 주택재개발사업의 분양권 제한 규정을 신설함. -단독 또는 다가구주택을 철거하고 새로이 건축허가를 받아 공동주택을 건축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함)수인의 분양신청자를 1명의 분양대상자로함.다만 해당 공동주택의 주거전용면적이 당해 정비 사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인자에 대하여는 분양권을 인정함. 마. 사실상 주거용도로 사용하고 있는 건축물에 대하여 기존무허가건축물 중 주거용으로 사용하고 있는 건축물로 한정함으로써 분양대상 기준을 명확히 하고, 비주거용건축물을 주거용 건축물로 무단 용도변경한 행위자에 대한 분양권을 제한함. 바. 주택재개발사업의 주택 공급기준을 변경함. -권리가액이 2개의 분양주택가액 사이에 해당하는 경우에는 분양신청자가 선택할 수 있도록 함. 아. 주택재개발사업의 분양권 제한 규정에 대한 경과 조치를 둠. -개정규정은 공포일로부터 최초로 건축허가 신청접수분부터적용. 등으로서. 본 개정안은 신축 다세대 주택에 대해서는 개정규정 공포일 이후에 건축허가를 득하게 되는 신축다세대 주택은 건립되는 공동주택의 최소 주거전용면적이상인 60평방미터(18.15평)로 건축해야 분양권제한 조치를 받지 않을수 있다는 점으로. 7월 이후의 다세대 신축의 면적이 상향된다면 서민용 주택의 공급이 줄어들어 가격폭등의 원인을 제공하게 될 것입니다. 강북지역의 공급량 부족은 2002년도 일반주거지역의 종 세분화(1종,2종,3종 일반주거지역)로 공급이 급격히 감소해온것이 재개발,재건축,뉴타운개발등의 이주수요로, 공급은 줄어들고 수요가 많아지게 만든 정책의 잘못이 더 큰 상황입니다. 더욱더 늘어날 이주수요로 인해서 다세대주택들을 선점하는 형상과 이로 인한 전세매물 부족으로 전세금상승 ->전세수요 매매수요로 전환 ->다세대 주택 가격상승의 결과를 낳아서 결국 분양가격인상과 수도권 전 지역의 부동산가 폭등을 초래할 것이 뻔합니다. 여유자금이 없는 서민들에게 전용 60평방미터미만의 소형 주택에 대한 매입기회가 없어지게 되면서 수도권지역으로 매몰리게 될 것이다. 결국 수도권 지역의 주택가격에 영향을 미치게 될 것이다. 두 번째 눈여겨 봐야할 대목은 바로 비주거용 건축물의 주거용 건축물로 무단 용도변경 행위자의 분양권 제한조치입니다. 용산지역의 서계, 청파, 한강로 일대, 원효로1가 일부 지역, 성동구의 성수동 일대, 마포구의 합정동은 일대의 신축근린생활 시설에 대해서 주거용으로 전용한다해도 분양권을 제한하겠다는 의미로서 기존 조례에 있어 주거용 건물을 무허가주택으로 한정한다는 해석을 명확히 정하는 것으로 (서울시 도시 및 주거환경 정비조례)가 만들어졌던 2003년 12월 시점부터 소급적용 된다는 의미로 보입니다. 이렇게 되면 이는 기존 재개발,뉴타운 지역으로 지정되었거나 지정된 곳들까지 영향을 미쳐 신축행위가 일어날 수 없었던 기존 개발지역들의 근생에 대해서까지 분양권 제한조치를 한다면 사업이 원활히 진행될 수 있을지 의문입니다. 신축근생들이 많은 곳들도 마찬가지 일것입니다. 분양권을 제한하는 상황에서 개발에 대한 찬성을 할 수 있을까요? 이 시점에 오세훈 현시장이 취임직후에 강력한 추진력으로 지정한 세운상가 재정비촉진지구에 대해서 주목할 필요가 있습니다. 종로구와 중구에 걸쳐있는 세운상가는 상업지역이기에 중심지형으로 초고층 주상복합건물로 개발한다는 계획이지만 이곳의 조합원 대부분이 소규모의 상가라는 점입니다. 과연 이곳 조합원들 중 분양용 최소아파트보다 권리가액이 높은 조합원이 얼마나 될 수 있을지 의문스럽습니다. 바뀐 조례에 의해 근생을 소유하고 있었으니 아파트는 줄 수 없고 오피스텔을 줄테니 사업진행에 찬성하고 하면 어떤 조합원이 찬성 할 수 있을까요? 그렇다고 각종 특례를 만들어서 적용 할 수 없지 않겠냐는 생각입니다. 사실 신축다세대주택이나 비주거용건물들이 주로 최근 1~2년내에 건축되기 시작했었고, 이는 오세훈 시장이 약속한 4차뉴타운 50개로 확대키로 한 공약이 시발점이 되었다는 점은 누구나 알고 있는 사실입니다.지금처럼 우유부단하게 부동산 가격의 안정을 위해서 지정을 미루는 것이 아니라 가격상승이전에 지어해서 신축으로 조합원수 증가를 막고 ,토지거래허가로 거래를 제한 했더라면 지금과 같은 상황을 미연에 방지 할 수 있지 않았을까요? 따라서 이번 개정예고(안)에 대하여 공급위주의 전반적인 손질이 필요한 상태이며, 그렇지 않다면 행정소송 또는 위헌소송등의 쟁송이 제기될것입니다.(재개발,재건축,뉴타운개발은 끊임없는 다툼과 지연으로 공급감소,수요증가로 다시한번 부동산시장에 불안을 야기할것입니다) 끝으로 본 개정조례(안)이전에는 근생에 대한 서울시 주거정비과 와 일부구청의 질의응답중 조례해석을 폭넓게 적용했었던 사례들이 있어서 첨부해봅니다. 【질의요지】 제목:사실상의 주택에 근생을 개조하여 주택으로 살 경우 재개발의 분양자격이 되는지? 등록일:2007-09-27 접수번호 008304 상담내용:안녕하세요 수고많으십니다. 다음과 같이 문의를 드리고 싶습니다. 도정법에 보면 제 24조(주택재개발사업의 분양대상등) -영 제 52조 제1항 제3조의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로한다. 1.종전의 건축물 중 주택 (기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한자로 되어 있습니다. 최근 재개발사업지에 근린생활시설의 건축물이고 면적은 대지지분 1.2평,건평은8평정도인 방1개와 화장실 한 개로 실제 거주하고 주민등록을 마치고 사는 조카가 있습니다. 살고 있는 집에 경매가 들어와서 어쩔 수 없이 인수하였는데, 이지역이 재개발 된다고 합니다. 이 경우 위와 같은 도정법규정에 의하여 분양자격을 받을수 있는지 궁금합니다. 【회신내용】 인용하신 조례의 괄호 규정에서와 같이 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자중 ‘사실상 주거용도로 사용되고 있는 건축물이라 함’은 건축물대장상 용도는 주택이 아니나 단위세대가 영구히 거주할 목적으로 침실,부엌,화장실등을 갖추고 주거하고 있는 건축물로서 주거용도로 사용하고 있음을 입증할 수 있는 경우 분양대상자로 인정할 수 있음을 알려드립니다. 담당부서 부서:주택국 주거정비과 담당자 윤옥광. @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ 【질의요지】 도시 및 주거 환경 정비조례 제 24조 제1항 제1호 규정에서 사실상 주거용의 의미는 【회신내용)-주거정비과 7157, 2007. 7. 21】 사실상 주거용의 의미는 사람이 실제 거주하면서 주거용도로 사용되고 있는 건축물을 의미함. @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ 【질의요지】 조합원 분양대상인 상가시설의 추산액을 당초 금액에서 물가상승, 시세변동 등의 원인으로 조합이사회, 대의원회 결의에 의거 재평가하여 산정 할 수 있는 지와 공동주택을 분양받은 자로서 그 분양가격을 제외한 종전 가액이 상가 분양건축물의 최소 분양단위규모 추산액 미만이거나 정관에서 정한 상가 분양대상 순위에 해당되지 않은 자의 분양 금액 결정과 방법은? 【회신내용-주거정비과7381,2004.7.22】 도시 및 주거환경정비법 제48조 제5항에 의하면 관리처분계획 인가시 분양예정인 건축물의 추산액은 시.도의 조례가 정하는(도시 및 주거환경 정비조례 제 25조 제1항)바에 의하여 산정하되 부동산 가격공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인이상의 감정평가 의견을 참작하도록 하고 있으나 인가받은 관리처분계획을 변경하고자 하는 경우에는 분양에정인 건축물의 추산액은 시행자 및 토지등의 소유자 전원이 합의하여 이를 사정할 수 있으며, 조례 및 정관에 의한 상가분양대상자에 대한 분양을 제외한 상가등의 부대복리시설은 부동산 가격공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 가격을 기준으로 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따라 분양하도록 규정하고 있음. @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ 【질의요지】 사무실이나 근린생활시설을 소유하고 있는 조합원의 공동주택 분양대상 여부 【회신내용(주거정비과-12434, 2004. 12. 13)】 도시 및 주거환경 정비조례 제24조 제1항 제3호의 규정에 따라 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우 분양대상이 될 것이나 구체적인 사항은 조합정관에 따라 판단하여야 할 것임. @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ 【질의요지】 (1) 건축물대장상 근생시설에 실제 거주하면서 영업을 하고 있는 경우 분양자격이 주어지는 지 여부 【회신내용(주거정비과-13539, 2006.11.17)】 질의사항(1)에 대하여 : 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택 등의 분양대상은 인가된 조합정관에 따라 조합설립 인가권자인 관할구청장이 판단할 사항입니다. 다만, 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제26조제2항의 규정에 의하면 주택재개발구역내 종전 근린생활시설을 소유한 분양신청자에게는 우선순위에 따라 상가등부대복리시설을 공급하는 것이 원칙임.
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