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제목	장기전세 규칙개정에 대하여 - 평등의 원칙과 소급입법금지
등록일	2010.08.18	작성자	김경창
연락처	*--***	이메일	************
내용	장기전세 규칙 개정에 대하여 - 평등의 원칙(헌법 제11조)과 소급입법금지(헌법 제13조) 안녕하세요. 서울시에서 의욕적으로 추진하고 있는 장기전세의 입주자격에 관한 규칙개정안에 많은 시민들이 우려하고 있습니다. 이 개정안의 문제점을 살펴보고 의견을 제시합니다. 1. 문제점 가. 자산 및 소득초과로 인한 규제(본문 제6조관련) (1) 개정안에 의하면 평형별로 일정한 자산(부동산과 자동차) 보유한도를 설정함으로서, 입주자격을 제한합니다. 이에 따라 한도를 초과하는 경우 입주자선정 자체가 불가능하고, 설령 입주당시에는 한도를 충족하여 입주하더라도, 입주기간중 추가적으로 자산을 매입하는 경우 강제 퇴거가 가능한 것으로 보입니다. (2) 자산의 추가적인 매입여부는 전적으로 입주자 개인의 자유의지입니다. 이는 자산의 매입은 입주자 마음대로 조절이 가능(상속 등은 예외)하다는 것이며, 이에따른 불이익 역시 입주자가 선택이 가능하다는 것 입니다. 따라서 이부분에 대하여는 많은 시민들의 반발이 크지 않은 듯 합니다. (3) 그러나 소득제한에 대하여는 문제가 달라집니다. 근로자의 경우 승진 또는 예상치 못한 특별보너스 등으로 소득이 갑자기 늘어날수도 있고, 자영업자의 경우 경기가 좋아지면 소득이 늘다가, 경기가 침체되면 소득이 줄어들므로, 정확한 예측이 사실상 불가능합니다. (4) 이러한 입주자의 의지와는 관계없는 우발적인 소득 증감에 따라 안정적 주거를 해치는 규제를 가한다는 것은 지나치지 않나 생각합니다. 주거안정과는 약간의 거리가 있는 경제적 제제인 임대료의 할증은 어느정도 이해 할 수 있으나, 강제퇴거의 경우는 지나친 규제라고 생각합니다. (5) 이 제한을 피하기 위하여 맞벌이 회피 또는 불법적인 소득 축소 등이 성행할 가능성이 있고, 이는 큰 사회적 비용을 초래할 것입니다. 나. 기 입주자와 신규입주자의 차별적 대우(부칙 제2조 관련) (1) 부칙 제2조에 의하면 이러한 규제는 규칙 개정후 새로이 모집공고하는 장기전세에만 적용한다고 하여, 기존 입주자와 신규입주자를 차별하여 대우하고 있습니다. (2) 다시말해서, 신규입주자는 자산과 소득수준이 일정수준이하이어야 계약이 가능하여 입주자로 선정될수 있으며, 입주중에도 자산 또는 소득기준을 초과하는 경우 재계약 거부 및 강제 퇴거까지 가능합니다. (3) 이에 반하여 기존 입주자는 현재 보유중인 자산이 아무리 많고, 소득이 아무리 높더라도 아무런 불이익없이 재계약이 가능합니다. 또한 개정규칙 시행후 부동산 또는 고급 자동차를 추가 매입하더라도 아무런 불이익이 없고, 소득이 아무리 늘어나더라도 불이익 없이 재계약이 가능합니다. (4) 이는 헌법에 규정한 법앞에 평등원칙을 위배됩니다.(헌법 제11조 모든 국민은 법앞에 평등하다. 누구든지 ………… 생활의 모든 영역에 있어서 차별을 받지 아니한다.) (5) 이 조항과 관련하여 헌법상 소급입법 금지의 원칙(헌법 제13조 모든 국민은 소급입법에 의하여 …… 재산권을 박탈당하지 아니한다.)을 고려해 볼 수도 있습니다. 그러나 소급입법 금지는 법률개정 이전의 행위에 대하여만 적용되는 것입니다. (6) 다시말해서 기존 입주자의 경우 규칙 개정 이전의 행위, 즉 입주기준을 초과한 과다한 부동산 및 자동차의 보유 또는 소득 초과가 있다 하더라도 재계약을 거부 해서는 아니됩니다. 그러나 규칙 개정 이후의 행위, 즉 규칙 개정 이후에 추가로 매입한 부동산 및 고급자동차 또는 소득의 증가에 대하여는 신규입주자와 동일하게 적용을 받아야 할 것입니다. (7) 이번 규칙 개정안에 의하면, 기존 입주자의 경우 규칙 개정이후에 한 행위에서도 아무런 책임을 지지 아니하고, 무제한으로 면책을 허용함으로서 지나치게 기존 입주자를 보호하고 신규입주자를 차별합니다. (8) 이는 몇 년후 자산 또는 소득 초과로 퇴거요구를 받은 신규입주자의 집단적 반발을 불러와 퇴거거부와 함께 법적 소송에 휘말릴 가능성이 크다는 것을 의미하며, 불필요한 행정력 낭비는 물론 비용의 낭비를 초래할 것입니다. (9) 또한 판례에 따르면 소급입법은 원칙적으로 금지되지만, 소급입법에 의하여 침해되는 사익과 얻는 공익의 경중을 따져 얻는 공익이 클때는 예외적으로 허용된다고 합니다. 금번 부칙 개정안은 소급입법 금지 원칙을 지나치게 엄격히 적용함으로서 상위개념인 평등의 원칙을 침해하였으므로, 상위법에 위반된 조항으로 판단될 가능성이 큽니다. (10) 따라서 이 부칙조항에 따라 신규입주자에게 일방적으로 불리한 차별적인 조항 (자산의 제한, 소득의 제한에 따른 임대료할증 또는 강제퇴거)은 자동적으로 효력을 상실하여 규칙개정이 원하는 효과를 발휘하지 못할 것입니다. 2. 대안 제시 가. 강제퇴거 조항 삭제 및 경제적 부담(할증)으로 일원화 (1) 장기전세의 가장 큰 장점은 20년동안 안정적인 주거환경을 보장하는 것입니다. 그러나 자산초과 또는 소득 초과로 강제퇴거가 가능하다면, 장기 안정적 거주환경 제공과는 거리가 멀 것입니다. 이 자산과 소득 제한은 입주자 선정시에만 사용하고, 거주 후에는 추가적인 경제적 부담(할증)용도로 사용하는 것이 나을 듯 합니다. (2) 특히 입주자 의지와 관계없는 소득초과로 인한 강제퇴거조항(제6조의 3 제2항)은 반드시 삭제되어야 할 것입니다. 이 조항만이라도 삭제된다면, 자산초과의 경우 강제퇴거, 소득초과의 경우 임대료 할증의 2원적인 관리가 될 것입니다. (3) 장기전세는 주변시세의 80%에 공급됩니다. 개정안의 최대 40%인 임대료 할증은 주변시세의 112%까지 가능하다는 결론입니다. 이는 자산보유나 소득증가를 비도덕적 또는 위법적 행위로 인식하게 하고, 이에대한 징벌적인 수단으로 임대료할증을 활용함으로서 자유시장경제를 추구하는 대한민국 헌법정신에 위배됩니다. 주변시세와 장기전세 시세의 괴리가 크다면 장기전세 보증금을 주변시세에 맞게 조속히 현실화하여야 할 것입니다. 그리고 할증시 최대 40%까지를 최대 25%로 축소하여야 논리적 일관성이 확보될 것입니다. 나. 적용시기 조정 및 소급금지를 위한 단서 신설 (1) 적용시기는 개정후 최초 입주자 모집공고분부터를 개정후 최초 계약(재계약을 포함)분부터로 조정하고, (2) 단, 개정 당시 입주중인 자(입주예정자 포함)가 보유하는 부동산 및 자동차는 제6조의 2의 자산보유 기준이내 보유한 것으로 본다. 는 단서를 신설함으로서 소급적용으로부터 기존 입주자를 보호합니다. 3. 기대효과 가. 장기안정적 거주 환경 제공 가능 (1) 자산 초과나 소득초과의 경우 경제적인 추가부담(할증)을 하더라도 (2) 입주자는 강제 퇴거의 걱정없이 장기간 안정적으로 생활 할 수 있습니다. 장기전세의 본래의 취지에도 맞다고 생각합니다. (3) 입주자 선정시에는 적용하므로 사회적 약자를 우선적으로 배려할 수 있으며, (4) 강제퇴거를 면하기 위한 맞벌이 회피 등 입주자의 의도적 소득거부행위 또는 불법적 소득축소시도로 인한 사회적 비용의 예방이 가능합니다. 나. 기존 입주자와 신규 입주자와의 갈등예방 가능 (1) 기존 입주자의 경우 개정전의 자산은 충분히 인정받고, 개정후에는 신규 입주자와 동일한 기준을 적용받으므로, 차별 또는 특혜 시비가 사라질 것이며, (2) 기존 입주자와 신규 입주자의 보이지 않는 갈등 또한 없을 것입니다. 다. 관리의 용이 및 비용의 절감 가능 (1) 갱신계약시 기준이 동일하므로, 장기전세의 관리주체인 SH공사의 관리에도 용이 할 것이고, (2) 강제퇴거 및 차별시비로 인한 집단소송 등도 상당부분 예방될 것이므로, (3) 이는 관리비용의 절감으로 연결될 것입니다. 많은 의견을 청취 후 합리적인 개정안이 마련되기를 시민의 한 사람으로서 기원합니다. 감사합니다.
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