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제목	특별분양권 폐지 반대
등록일	2007.12.24	작성자	이강훈
연락처	*--***	이메일	************
내용	이번 특별분양권 제도 개편을 절대 반대합니다. 1. 형평성 가장 큰 문제점은 제도개편으로 인해 이해관계자들의 형평성에 큰 차이가 발생된다. 서울시 방침은 2008년 4월18일 기준으로 정하여 이전 보상협의공고를 받은 철거민은 기존과 같이 특별분양권을 받지만 기준일부터는 보상협의공고를 받은 철거민은 특별분양권이 아닌 임대아파트 입주권(장기전세 포함)을 받게 된다. 4월 17일 보상협의공고를 받은 철거민과 4월18일 보상협의공고를 받은 철거민 사이에는 분양아파트와 임대아파트 간에 엄청난 재산적인 가치로 봤을 때에는 누가봐도 큰 차이가 있다. 자치지구의 일방적인 행정변화로 인해 이해관계자들의 형평성이 크게 달라지게 되는 것이다. 주택은 거주의 개념과 소유의 개념으로 나눌 수 있다.지금까지의 특별분양제도는 이의 차이를 인정하여 거주자에게는 대체거주지인 임대아파트를, 소유자에게는 대체 소유재산 물건인 특별분양권을 제공하였다. 물론 세입자에게는 50㎡이하의 임대주택을 공급하고 소유자에게는 60㎡와 85㎡이하의 임대주택을 공급하지만 결과적으로 이들을 동일시하여 소유자와 거주자 모두에게 임대아파트를 제공할 방침인데 이는 둘의 차이를 인정하지 않고 정책의 집행만을 목적으로 하기 떄문에 이들 간의 형평성에 문제가 발생하게 되는 것이다. 서울시는 앞으로 서울시 주택정책을 소유에서 거주의 개념으로 바꾸겠다는 일념으로 이런 정책방향을 제시했으나 이는 형평성의 문제뿐만 아니라 사유재산침해의 문제도 나타내고 있다. 재산적 가치를 인정하지 않고 정책방향만을 주장하여 재산권 행사를 포기하도록 하는 것은 헌법에서 보장하는 사유재산인정을 정면으로 위반하는 것이다. 2. 정책의 비현실성 그동안 서울시가 추진해 온 SHift(장기전세주택)와 함께 소유중심 이주대책에서 서울시 주택정책 철학인 거주중심 이주 대책으로 전환이 필요한 시점 (서울시 보도자료) 이번 특별분양정책 개편으로 서울시의 주택정책 철학을 전환하겠다는 방침이지만 이로 인해 소수의 철거민들의 권익을 침해하고 헌법을 위한하는 것은 전형적인 비현실성 탁상공론행정이라 할 수 있다. 물론 국가의 정책을 추진함에 있어서 소수의 희생자가 발생하기도 하지만 이번 변경 안의 경우는 옳고 그름을 판단하기 전에 현실적으로 추진하기 어렵다는 문제가 있다. 도시계획사업으로 수용이 될 경우 기존에는 감정평가에 의한 보상금과 특별분양권을 지급하였으나 제도 개편이 이루어지면 감정평가에 의한 보상금 지급과 임대아파트 입주권 그리고 \'정당한 평가에 의한 이주정착금\' (서울시 보도자료 인용) 을 지급한다고 한다. 이주정착금은 주거용 건축물의 30%에 해당하게 되는데 최대 1,000만원을 넘지 못한다. 감정평가에 의한 보상금은 공시지가 기준으로 서울시의 현실적인 주택매입비에 비해 낮은 경우가 많고 이주정착비 역시 이주를 위한 이사비용과 부대비용을 고려한다면 정착비용이라 하기에는 현실적인 차이가 크다. 발산3단지 33평형의 장기전세 보증금은 약 1억3천, 25평형의 보증금은 약 9,500만원이다. 철거민들은 보상금과 이주정착비 전부를 전세보증금으로 납부해도 모자를 지경이다. 물론 거주환경이 좋아진다는 장점이 있으나 주택소유에서 세입자로 전락하는 신세이기에 이들에게는 현실적으로 엄청난 손해가 발생하게 되는 것이다. 도시계획사업은 해당지역 주민들의 반대가 있을 경우 사업을 진행할 수 없다. 철거민 중 특히 무허가건축물의 경우 소유자 대부분이 보상금과 이주정착비를 지급받아도 임대아파트의 보증금을 납부할 능력이 안되어 도시계획사업 추진에 반발하는 것은 인지상정이다. 지금까지 상황으로 전개되어 볼 때 철거가옥이 시장에서 특별분양권을 목적으로 거래되었기에 이해관계자들의 반발없이 진행될 수 있었으나 시장에서 철거가옥이 거래되지 못한다면 임대보증금 납부능력이 없거나 임대아파트 입주를 거부하는 철거민들은 속출할 것이다. \'특별분양권을 노리고 주택을 구입한 후 계획에 없는 사업을 요구하거나 특별분양 주택단지 중 시세차익이 높은 강남권 지구에 대한 입주를 요구하면서 협의보상을 거부하는 등 오히려 도시계획사업의 발목을 잡는 요인이 되는 등 여러가지 민원이 노정되므로 이를 개선하지 않을 수 없었다.\' (서울시 보도자료) 서울시는 철거가옥 거래로 인해 도시계획사업 진행이 어렵다고 판단하고 있으나 이는 일부의 잘못된 행동을 일반화시켜 해석한 것이다. 이번 방침이 시행되어 철거민에게 임대아파트를 제공하게 된다면 더 이상의 도시계획사업은 추진되기 어려울 것이다. 도시계획사업이 추진되지 못하면 강북개발은 포기해야 할 것이고 그렇게 된다면 前이명박 서울시장 때부터 추진해 온 서울시 U턴 프로젝트를 포기해야 할 것이다. 어렵게 부동산시장 분위기를 전환하여 현재의 북고남저의 분위기가 조성되었으나 앞으로 강북개발의 진행미비로 인해 강남은 계속적으로 오를 것이고 강북은 계속적으로 하락세 또는 현 상태에서 머무르게 될 것이다. 3. 행정편의주의 \'서울시는 개정된 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률" 제 78조 제4항의 시행시점인 2008년 4월 18일 이후 도시계획사업 보상계획 공고분부터 개편된 특별분양권 제도를 적용한다.\'(서울시 보도자료) 2008년 4월 18일이라는 기준은 공취법의 시행시점에 맞춘 것이라 설명하고 있다. 모든 정책은 변화 이전에 이해관계자들의 의견을 수렴하여 필요한 경우 내용수정을 해야 하며 집행에 있어서도 정책변화로 인한 혼란을 막기 위해 유예기간을 두어야 한다. ‘도시계획사업의 이주대책 기준일을 2007.12.10.로 공고하여 동시점의 주택소유자 및 세입자에 한해서 특별분양권 또는 주거이전비(임대주택특별공급권)를 부여할 것이다.’(서울시보도자료) 12월7일 보도자료로 새 정책시행 방침을 공고하였다. 8일,9일은 토요일,일요일 이였기에 정책발표인 17일 당일까지 철거민은 명의이전등록을, 세입자는 주민등록을 마친자에 한해서만 철거민과 세입자의 권리를 인정받을 수 있게 된다. 따지고 보면 전혀 유예기간 없이 공포한 것이나 다름없다. ‘서울시는 현재 추진 중인 개발제한구역 해제 지역 이외에는 신규택지개발이 한계에 도달하여 더 이상 특별분양 물량을 공급하기가 현실적으로 어려우며’(서울시 보도자료) 서울시는 위의 근거로 현재 공급결정이 완료된 총 9개 지구와 철거민 물량을 제시하고 있다. 이들 9개 지구 외 내곡지구 5.330세대, 마곡지구 1만세대가 추가로 공급될 예정이다. 내곡지구는 예정지구안이 발표되었고 마곡지구는 서울시 정책추진이 결정되었다. 향후 공급계획은 무시하고 현 상태에서 결정된 공급물량만을 기준으로 판단하기에 향후 공급물량이 없다는 판단을 하는 것이다. 서울시의 주장대로 향후 공급물량이 없다면 이들과 앞으로의 택지개발지구는 모두 임대아파트로 공급되는 것인가? SH공사는 장지지구와 발산지구를 공급하면서 1312억을 남겼다는 조사결과가 있다. SH공사는 분양으로 인한 수입을 임대아파트를 공급에 사용하겠다 밝혔는데 서울시 정책변화로 인해 앞으로는 임대아파트 건설자원은 어디서 충당하려는 것일까? 이에 대한 고려 없이 서울시장의 주택정책 철학만을 우선하여 갑작스럽게 행정정책을 변경하는 것은 행정편의주의 발상이며 곧 폭발하게 되는 시한폭탄을 안고 가는 것이다. 4. 철거민에 대한 편견 ‘특별분양권 지급의 가장 큰 목적은 이주 철거민의 주거안정을 도모하기 위한 것인데, 연구보고서에 의하면 분양계획 이후까지 남아있는 철거민은 13%에 불과하여 정책효과가 거의 없으며특별분양권이 투기수단화되어, 특별분양권이 불법적으로 거래(전매)되어 주택시장 혼란의 원인이 되고 있으며(서울시보도자료)’ 서울시가 1998년부터 2002년까지 시민아파트 1592가구와 분양권 전매가능한 1.101가구를 조사한 결과 철거민 잔존률은 13%~27%로 나타나고 있다. 이를 근거로 제시하며 철거민의 잔존율이 낮아 특별분양의 목적인 철거민 주거안정이 이루어지지 않고 투기의 대상으로 전락했다 판단하여 투기방지를 위해 정책변경을 시행한다 주장하고 있다. 일반적인 재개발,뉴타운 등과 비교하여, 특히 분양권 전매 가능한 주택(오피스텔포함)과 비교해 봤을때 13%~27%는 비교적 높은 수치이다. 개발주택의 경우 개발전후를 기준으로 대부분이 거래가 이루어지는 것은 이제 사회 기본적인 재테크 수단으로 인식하고 있다. 서울시는 자의적 판단으로 유독 철거가옥 거래에 대해서만 투기수단으로 판단하고 투기방지를 위해 특별분양제도를 개편하려 하고 있다. 특별분양은 투기의 수단이 될 수 없다. 특별분양을 받기 위해서는 무주택자격을 가지고 있어야 한다. 무주택자가 내집마련을 위해 개발주택을 매입하는 것을 투기라 할 수는 없다. 오히려 지구확정 이전의 재개발과 뉴타운이 투기의 대상이 되는데 서울시는 재개발과 뉴타운은 조장하며 철거민은 투기꾼으로 몰아 내집마련의 기회를 상실하게 하려 한다. 만약 내집마련을 하는 철거민이 투기꾼이라 한다면 다주택자는 물론이거니와 1주택자, 청약자, 부동산 소유를 희망하는 모든 사람들을 투기꾼이라 해야 한다. 즉, 부동산 전체를 투기로 몰아야 한다. 서울시는 자의적인 판단으로 철거민을 투기꾼으로 몰아붙여 이들의 권익을 침해하려 한다.
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