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제목	서울시에서 2008년 4월 17일 입법예고한 ｢서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례｣에 대한 이의 제기
등록일	2008.05.03	작성자	강은아
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내용	1. 서울시 조례 24조 1항에 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물 포함)이라는 내용이 있습니다. 개정예정 조례인 “마” 은 사실상 주거용 건축물을 무허가 건축물로 제한함으로 인해서 기존 조례 24조 1항과 정면으로 대치가 됩니다. 분양대상의 기준을 명확히 하는 부분은 있으나 좁은 범위에 적용되는 조례를 만들어 선량한 기존 보유자에게 불이익이 예상됩니다. 서울시에 재개발이 이미 무수히 진행되어 왔고 기존 사례에서는 건축물의 용도에 상관없이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 다 분양권을 인정했기에 형평성에 어긋나고 이 조례가 2003년 조례와 함께 소급해서 적용된다면 기존 선의의 사실상 주거자의 대부분인 영세민에게 불이익이 예상됩니다. 마. 사실상 주거용도로 사용하고 있는 건축물에 대하여 기존무허가건축물 중 주거용으로 사용하고 있는 건축물로 한정함으로써 분양대상 기준을 명확히 하고, 비주거용건축물을 주거용건축물로 무단 용도변경한 행위자에 대한 분양권을 제한함. 2. 마항의 개정 예정 조례는 최근 기사화된 사실상 상가 집합체 건물인 근린생활시설을 목적화해서 명문화 한것인데 재개발 지역에서 상가의 지분은 공동주택의 분양권이 없다는 가정하에 만들어진 조례로 추측됩니다. 상가 지분을 소유한 자의 상가 및 부대 시설의 대한 공급순위는 1순위: 종전 건축물의 용도가 분양 건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설이어야 하면 사업자 등록을 필한 건축물의 소유자로서 종전 건축물의 권리가액이 분양 건축물의 최소분양 단위면적 추산액 이상인 사람. (여기서 분양 건축물이라함은 공동 주택으로 공동주택을 분양받고도 권리가액이 남은 사람을 말합니다. 그렇다면 상가지분을 가진 사람도 공동주택의 분양권을 가질 권리가 있습니다.) 2순위: 종전 건축물의 용도가 분양 건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설의 건축물을 소유한 자로서 사업자 등록은 하지않은 소유자로 종전 건축물의 권리가액이 분양 건축물의 최소분양 단위면적 이상인사람. 3순위: 종전 건축물의 용도가 분양 건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설이어야 하면 사업자 등록을 필한 건축물 소유자로 종전 건축물의 권리가액이 분양 건축물의 최소 분양 단위면적 추산액에 미달되지만 공동주댁을 분양받지 않은 사람 4 순위: 종전 건축물의 용도가 분양 건축물의 용도와 동일하거나 유사한 시설의 건축물 소유자로서 사업자 등록을 하지 않은 소유자로 종전 건축물의 권리가액이 분양 건축물의 최소분양 단위면적 추산액에 미달되지만 공동 주택을 분양 받지 않은 사람 5 순위: 공동 주택을 분양 받지 않은 사람으로서 종전 건축물의 권리가액이 분양 건축물의 최소분양 단위면적 추산액이상인 사람. 6순위: 공동 주택을 분양 받은 사람으로서 종전 건축물의 권리가액이 분양 건축물의 최소 붙양 단위면적 추산액 이상인 사람. 으로 조례에 이미 규정되어 있습니다. 권리가액은 사업지의 형태 (주거형 또는 상업지역)에 따라 달라지므로 집합건물의 규제를 목적으로 한 이번 개정 예정된 조례의 실질적인 적용 범위로 볼때, 그리고 주거형 재개발 예정지인지 중심지형 재개발인지에 따라 그 상가의 가치가 크게 달라지는 상황을 예상할때 마 항이 얼마나 효율적일지 불확실합니다. 또한 개발예정지에 난립한 상가 집합건물을 규제하기 위하여 만들어진 마 항이 기존 재정비 촉진지구에 미칠 영향이 얼마나 클지 정확한 시장조사가 되어지지 않는다면 기존 선의의 부동산 소유자의 피해가 예상됩니다. 3. 아 사항에 관하여: 아 사항의 경과 조치가 비주거용건축물을 포함하지 않은 단지 주택인 다세대에 한한 경과 조치이면 이미 2003이후로 지어진 모든 비주거용건축물에 “사실상 주거”로 사용한 선량한 부동산 소유자에 대한 심각한 재산 피해가 우려됩니다. 그리고 지금까지 재개발지에서 분양권이 주어진 사례와 비교하여 형평성에 어긋납니다. 비주거용 건축물의 “사실상 주거” 관련하여서도 경과 조치가 필요하다고 판단 되어집니다. 또는 “ 사실상 주거” 에 해당하는 주거 요건의 증명 사항을 강화하여 기형적인 비주거용건축물의 “사실상 주거”를 제한할수 있을 것입니다. 또는 비주거용건축물은 사업지의 위치에 따라 크게 달라지므로 조합의 정관에 따라서 분양권을 정한다는 단서조항을 달수도 있을것입니다. 지나치게 좁은 범위의 서울시 조례의 명문화로 선량한 부동산 소유자의 재산권 침해가 없기를 강력히 희망합니다. 4. 이모든 재산상의 문제가 서울시 사업장에 따라 다르기 때문에 재개발이 예상되는 국지적인 투기를 안정시키려고 선량한 시민의 피해가 어느정도 인지, 실질적인 개정 예정 조례의 효율성이 어떠한지 깊이 고려하시길 바랍니다. 예를 들어 세운상가 재정비촉진지구에 대해서 주목하면 종로구와 중구에 걸쳐있는 세운상가는 상업지역이기에 중심지형으로 초고층 주상복합건물로 개발 한다는 계획이지만 이곳의 조합원 대부분 소규모의 상가이며 주택으로 되어 있더라도 창고나 점포용도로 사용하고 있습니다. 과연 이곳 조합원들 중 분양용 최소아파트 보다 권리가액이 높은 조합원이 얼마나 될 수 있을지 시장 조사가 필요합니다. 개정예정된 조례의 적용을 받으면 근생을 소유하고 있었으니 아파트 분양권을 줄 수 없고 오피스텔 분양권만 분양 받는다면 사업진행에 결정적인 조합원의 동의를 획득하는데 문제가 많을것이고 사업의 진행속도에도 영향이 있을것입니다. 물론 종로구 청진동과 같이 조합원수와 사업성이 맞지 않아 주상복합에서 오피스텔로 사업을 전환한 경우도 있는 것을 고려하면 서울시의 지역별 시장성과 지역별 사업성, 여러 변수들을 고려할때 “사실상 주거”를 무허가 건물에 한하는 것은 예정 조례의 해석을 최근 기사화된 투기의 형태에만 집중을 하여 조례를 만든 것이 아닌가 생각됩니다. 서울시 전체의 상황과 철저한 시장조사를 한후 국지적인 지역 범위에 해당되지 않는 조례를 만들어주셨으면 합니다. 5. 오세훈 시장님의 임기내 뉴타운의 추가 지정은 없다고 거듭 입장을 표명하신 상황에서 개정조례는 이미 사업을 추진중인 재개발 지역과 또는 예정 지역 모두를 아우르는 조례가 되어야 할 것입니다. 언제 지정될지도 모르는 뉴타운 예정지에서 이루어지는 지분쪼개기를 방지하기 위하여 이미 소유한 지나친 재산권의 제한이 이루어지지 않기를 강력히 이의 제기 합니다. 이미 몇년전부터 3차 뉴타운 탈락지인 서울지역에서 공공연히 상가 집합체 건축물이 건축되어온 사항과 오세훈 시장의 4차 뉴타운 50개로 확대시키기로 한 공약이 시발점이 된것은 명확한 사실입니다. 이를 고려하였다면 가격상승과 지나친 지분 쪼개기 이전에 개발제한이나 토지거래 허가로 제한 했었다면 가격상승과 지나친 지분 쪼개기를 막을수 있었을것입니다. 건축업자의 투기성 지분쪼개기 후 이미 부동산을 매수한 선량한 부동산소유자의 권리를 제한하는데 촛점을 둔 개정조례를 만들것이 아니라 지분쪼개기에 앞장 서며 부동산 투기를 조장한 건축업자의 건축심의, 준공, 인허가 과정을 철저히 하고 엄격히 하는 조례를 만드는것이 앞으로 재개발을 앞둔 시점에서 타당한것으로 생각되어집니다. 최근 기사화되는 양정례 당선자와 같이 집합건물을 지어 13채씩 가지고 있는 사람이 투기꾼으로 분양권을 제한할 대상이지 7-8년후 언제 재개발될지 모르는 다세대이든 비주거용건축물이던 단 1채 가지고 있는 선량한 부동산 소유자의 재산권을 지나치게 제한하는것은 재산권 침해하는것으로 형평성에 어긋납니다. 그러므로 “아” 항의 경과조치는 “마” 항 “라”항 두 조항 모두에 적용되는 것이 형평성에 타당하다고 강력히 주장합니다. 6. 라 항에 관하여, 다세대 주택의 최소 건축면적을 60m2 로 7월 부터 한정할 예정이나 60m2 이하의 다세대를 7월 이후 건축한다 한다 하더라도 이후 재개발의 사업성과 조합의 결정에 따라 60 m2 이하의 분양용 공동주택을 건립한다면 (??) 미래 서울시의 빠른 슬럼화가 예상되고 개정된 조례의 실제적 적용이 불확실합니다. 그러므로 최소 주거전용면적을 명확히 할 필요가 있습니다. 그러나 기존의 아파트와 영세한 시민이 상대적으로 저렴하게 구입한 다세대를 절대적인 수치인 제곱미터로 산정하여 최소 주거 면적을 수치화할수 있는것인지를 생각하면 시장원리에 적합하지 않습니다. 라. 주택재개발사업의 분양권 제한 규정을 신설함. - 단독 또는 다가구주택을 철거하고 새로이 건축허가를 받아 공동주택을 건축한 경우(기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축한 경우를 포함) 수인의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 함. 다만 해당 공동주택의 주거전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 자에 대하여는 분양권을 인정함.
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