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입법예고 의견제출
제목	서울시 답변의 부당성
등록일	2008.05.06	작성자	박난희
연락처	*--***	이메일	************
내용	위 72번 의견을 읽고 서울시 답변에 대한 부당성을 지적하고자 합니다. 다음은 의 72번 의견에 있는 서울시 답변 내용입니다. 처리기관 서울특별시 접수일 2008.04.29 13:53:26 처리결과(답변내용) 1.근린생활시설 등 주택이 아닌 다른 용도의 건축물을 무단으로 용도변경하여 주택으로 사용하고 있는 경우에 사실상 주거용 건축물로 보아 아파트 분양권을 인정하지는 않습니다.비주거용건축물인 경우에는 그 권리가액이 해당 재개발구역에서 건립되는 분양용 아파트 최소분양가 이상인 경우에 한하여 분양권이 있으며, 또는 해당 조합정관이 정한 바에 따라 상가를 분양받을 수 있는 것입니다.금번 우리시에서 질의하신 내용과 관련하여 조례를 개정하는 취지는 사실상 주거용건축물에 대한 명확한 정의가 없어 25개 자치구의 행정행위가 상이하고, 일반시민들이나 일부 부동산업자들이 이를 잘못 판단하여 계속하여 근린생활시설을 무단으로 지분쪼개기하거나 투자 등을 하는 사례가 발생하고 있어 이에 대하여 그동안 우리시의 유권해석한 내용을 정하고자 하는 사항이오니 오해없으시기 바랍니다.참고로 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 용도를 변경한 정상적인 분양권이 인정되는 건축물에 대하여도 분양권을 제한하고 있는 것이며, 근린생활시설을 무단으로 용도변경하거나 지분쪼개기 하는 행위에 대하여 그동안 우리시가 분양권을 제한하는 조치를 하지 않은 것은 비주거용건축물의 경우 아파트 분양 조건은 위에서 말씀드린 바와 같기 때문임을 이해하여 주시기 바랍니다. 서울시 답변의 부당성 1.서울시에서는 "근린생활시설 등 주택이 아닌 다른 용도의 건축물을 무단으로 용도변경하여 주택으로 사용하고 있는 경우에 사실상 주거용 건축물로 보아 아파트 분양권을 인정하지는 않습니다."라고 답변하였습니다. 그러나 현 서울시 조례에는 분명히 "제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호 의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 "로 명시되어 있습니다. 현 조례를 수백번, 수천번 읽어봐도 위의 서울시 유권해석은 도무지 이해가 되지 않습니다. 서울시의 해석대로라면 현 조례에 있는 "사실상의 주거용"이라는 문구는 도대체 왜 필요한가요? 서울시는 편협된 아집에서 벗어나 현 조례의 문구 그대로의 해석에 충실해야 합니다. 서울시에서는 한편으로 무단 용도변경한자의 권리를 보호할 필요가 없다는 식의 주장을 할 가능성이 있을 것으로 생각 됩니다(그래도 현 조례의 내용은 변함이 없을 것입니다). 그러나 작금의 현실로 볼 때 근생의 무단 용도변경은 건축 허가시부터 예견되어 있었던 사실입니다. 그렇게 많은 주택을 헐고 누가봐도 상업지역이 아닌 주거지역에 너도 나도 지분쪼개시식 근생허가를 신청하고 있는데 이를 해당 관청에서는 순수히 허가를 내 주고 준공검사 합격을 해주고 있지 않습니까? 이러한 행위는 어제 오늘의 일이 아니며 지금도 서울 전역에서 자행되고 있습니다. 담당 공무원이 모르고 허가를 내주고 준공검사 합격을 내 주었을까요? 공무원이 몰랐다고 하면 그만인가요? 눈가리고 아옹하는 식이지요. 잘 못이 있다면 허가를 내 주고 준공검사 합격증을 발급한 공무원과 용도변경을 전제로 분양한 업자에게 있는 것이겠지요. 이를 서울시의 유권해석이라는 미명하에 모든 책임을 선량한 시민(주택 분양권을 바라고 근생 1개를 산 시민)에 전가시키고 이들의 전 재산을 일방적으로 앗아버리는 불행한 사태가 발생하지 않기를 기대합니다. 2. 서울시에서는 \'사실상 주거용건축물에 대한 명확한 정의가 없어 25개 자치구의 행정행위가 상이하고, 일반시민들이나 일부 부동산업자들이 이를 잘못 판단하여 계속하여 근린생활시설을 무단으로 지분쪼개기하거나 투자 등을 하는 사례가 발생하고 있어"라고 하였는데, 이것은 스스로 자신들이 만든 조례의 문구(사실상 주거용건축물)에 대한 명확한 정의가 없다고 하여 현 조례가 표현상의 오류가 있음을 밝히고 있는 것입니다. 서울시는 25개 전 자치구 공무원이 행정행위를 상이하게 할 정도로 불분명한 조례를 만들었으며, 시민들이나 부동산업자들이 이를 잘못 판단하도록하여 계속하여 근린생활시설을 무단으로 지분쪼개기하거나 투자 등을 하는 사례가 발생하게 하는 조례를 만들었음을 분명히 인정하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 이러한 문제에 대한 대한 모든 책임을 서울시 조례를 믿고 주택 분양권을 기다리며 근생을 보유하고 있는 시민들에게 전가시키고 있습니다. 3. 서울시에서는 \'참고로 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 용도를 변경한 정상적인 분양권이 인정되는 건축물에 대하여도 분양권을 제한하고 있는 것이며," 라고 하였는데 이게 뭔 말입니까? 정상적인 분양권이 인정되는 건축물에 대하여 분양권을 제한한다니, 정상적인 분양권이 인정되는 건축물이라면 당연히 분양권을 주어야지 이것이 맞는 표현입니까? 그리고 이 내용이 위의 질문에 대한 어떤 참고사항이 된다는 말인지요? 그렇다 치고 이 제한사항은 조례 개정 당시 경과조치도 없이 소급하여 분양권을 제한하였나요? 서울시의 논리에 모순이 있다고 생각되지 않으십니까? 4. 서울시에서는 "근린생활시설을 무단으로 용도변경하거나 지분쪼개기 하는 행위에 대하여 그동안 우리시가 분양권을 제한하는 조치를 하지 않은 것은 비주거용건축물의 경우 아파트 분양 조건은 위에서 말씀드린 바와 같기 때문임"이라고 하셨습니다. 서울시가 그동안 근린생활시설을 무단으로 용도변경하거나 지분쪼개기 하는 행위에 대하여 지금까지 분양권을 제한하는 어떠한 조치도 전혀 하지 않았음을 잘 알게 해 주는 대목입니다. 그래서 더 더욱 근린생왈시설의 무단 용도변경과 지분쪼개기가 광풍처럼 판을 치게 되었지요. 서울시 조례를 믿고 전 재산에 대출을 받아 근생 1개를 매입했다가 전 재산을 날리고 빚만 남게될 위기에 처한 시민으로서 서울시의 행태에 본인도 모르게 참을 수 없이 솟구치는 분통을 삭힐 길이 없네요. 그리고 변명치고는 세계적인 명품도시로 태어나고자 하는 서울시에 정말로 걸맞는 변명이네요. 서울시의 현 조례가 많은 폐단이 있어 지금 개정문구를 만들어 입법예고를 한 상태입니다. 현 조례가 문제가 없다면 왜 개정이 필요하고 유권해석은 왜 필요합니까? 그리고 유권해석은 조례의 내용 개정없이 예규 등으로 달리 해석하면 되지 유권해석이라고 하면서 조례의 내용은 왜 개정을 한단 말입니까? 서울시는 먼저 현 조례가 잘못되어 있음을 당당하게 인정하는 편이 훨씬 공무원다운 자세가 아닐까요? "현 서울시의 조례는 이러저러한 문제점이 있어서, 이러이러하게 개정하려고 하니 시민여러분의 의견을 주십시오"하는 것이 입법예고이지요. 그리고 문제점에 대한 개정은 당연히 경과규정을 두어야 그동안의 잘못된 조례로 인한 선의의 피해자가 없겠지요. 의견 1. 서울시 조례의 개정안은 반드시 경과규정을 두어야 선의의 시민에 대한 피해가 없을 것입니다. 2. 서울시는 조례의 문구를 잘 못 표기하여 25개 자치구의 행정행위가 상이할 정도로 행정혼란을 초래하고, 일반시민들이나 일부 부동산업자들이 이를 잘못 판단하도록 하여 계속하여 근린생활시설을 무단으로 지분쪼개기하거나 투자 등을 하는 사례가 발생시키도록 현 조례를 잘 못 입안한 잘 못을 겸허히 인정하고 현 조례의 문구를 바로잡아 다시는 이런 혼란이 일어나지 않도록 해야 합니다. 3. 그동안 일부 부동산업자 등이 근생 등을 용도변경 해 주는 조건으로 지분쪼개기 하여 엄청난 차익을 남기고 순진한 시민들에게 분양을 하였습니다. 근생뿐 아니라 소형 빌라 등 지분쪼개기 분양을 통하여 엄천난 차익을 남긴 부동산 업자들에 대한 소득을 철저히 추적하여 정확한 세금을 부과하여 지분쪼개기 관행을 없앰으로서 더 이상 선의의 피해를 보는 순진한 시민이 생기지 않도록 해야 합니다. 4. 솔직히 대부분의 일반 시민들은 근생이 뭔지, 무단 용도변경이 뭔지 잘 모릅니다. 국가공인자격증을 소지한 부동산 중계업자들이 공통적으로 그렇다고 하면 믿어야지 그 이상 더 어떻게 확인을 합니까? 이미 근생을 사실상의 주거로 사용하고 있는 경우 아파트 분양권을 받은 사례까지 있다고 하는데 도대체 무엇을 어떻게 더 확인해야 합니까? 전 시민이 서울시 담당공무원에게 모든것을 일일이 확인해야 한단 말입니까? 그리고 지금까지 서울시에서 사실상의 주거로 사용하고 있는 근생의 경우 근생이라는 이유로 분양권을 주지 않은 사례가 있습니까? 관례적으로 근생도 사실상 주거로 사용하고 있는 경우 주택 분양권이 나오는 것으로 해석하고 있다면 이를 인정하는 것이 맞다고 새각합니다. 5. 결론 : 현 서울시 조례 제24조 제1항 제1호(주택재개발사업의 분양대상을 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자)에 명기되어 있는 바와 같이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건출물은 근생이라 하더라도 현 조례에 따라 주택 분양권을 주어야 합니다. 단 경과규정을 두어 조례개정안의 개정조례 공포시기를 기준으로 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 분양권 대상으로 하고, 일정기간의 자진시고기간을 두고 대상자에게 고지를 하여 사실상의 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 대하여 한시적으로 용도변경을 불문하고 이를 양성화하는 방안을 모색할 필요가 있다고 생각합니다.
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