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제목	장기전세 주택 운영 및 관리규칙(안)에 대한 의견
등록일	2010.01.27	작성자	김경창
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내용	장기전세 주택 운영 및 관리규칙(안)에 대한 의견 1. 개요 급번 장기전세 관리규칙(안)을 보면, 가. 50m2초과 85m2이하 자체건설 장기전세의 입주자선정을 단일기준(저축총액)에서 가점제로 전면 개정하고, 동일점수인 경우 기존수혜자(저축총액이 많은 자)를 배려하였으며, 나. 85m2초과 장기전세는 청약가점제(3개항목) 적용에서 장기전세 가점제(7개항목)로 적용기준을 변경한 것으로 보이며, 다. 이와동시에 재건축 임대 가점제는 일부를 수정 - 서울시 거주기간과 무주택기간을 20년 만점에서 10년만점으로 개정함으로서 변별력을 축소하였읍니다. 산재되어있던 기준을 하나의 틀로 통일하여 적용토록 한 것은 바람직하나, 일부 개정안이 현실에 맞지 않거나, 특정항목에 지나치게 편중되어 가점이 배정되었다고 생각되는 부분에 대하여 개정의견을 제안합니다. 2. 개정의견 가. 제8조 입주계약관련 (1) 장기전세주택의 최초 임대기간은 2년으로 하되 입주자격을 유지하는 경우 2년마다 계약 갱신하며, 최장 20년까지 거주할 수 있다. 총 거주기간은 재당첨의 경우에도 그 전에 거주한 기간 전체를 합산하여 20년을 초과할수 없다.(8조1항)라고 규정하여 종전의 거주장소 당 최장 20년거주에서, 거주장소여부를 불문하고 장기전세 전체거주기간을 합산하여 기간을 제한하는 것으로 보입니다. (2) 장기전세는 국민임대(50m2이하), 자체건설 60m2~85m2, 자체건설 85m2초과, 재건축 임대, 시장인수 임대(역세권) 등 면적과 공급유형이 여러형태로 존재합니다. 직업 또는 부양가족의 증감 등의 영향으로 주택의 위치와 면적의 증감을 위하여 장기전세도 이동하면서 거주할 수 있습니다. 이러한 경우 전체기간을 합산하여 거주기간을 제한한다면, 정작 국가 또는 공공기관의 도움이 필요한 노년(20년후)에는 도움을 받지 못하고, 거주의 안정성이 심각하게 훼손될 것입니다. 특히 20년동안 주변전세가격이 장기전세가격보다 급등하였을 경우 20년후에는 갈곳이 없어 빈민으로 추락할 가능성 마저 있습니다. (3) 어차피 20년후에는 부양가족 중 미성년자녀의 성년도달 또는 직계존속의 사망 등으로 부양가족점수가 하락하고, 더구나 재당첨 감점제가 시행되면, 현재와 비슷한 위치에서 장기전세에 입주하는 것은 거의 불가능 할 것입니다. 당첨점수가 낮다는 것은 다른 희망자들이 기피하는 곳이라는 의미일 것인데, 입주가 가능한 곳은 현재보다 열악한 환경을 가진 곳이 될 것이므로, 비선호지역의 작은평형의 장기전세일 가능성이 큽니다. 이런곳의 장기전세에서 노후를 대비하겠다는 것까지 굳이 막을 필요가 있을 지 의문입니다. 재당첨감점제에 더해 이조항은 이중규제 또는 과잉규제가 아닌가 생각됩니다. (4) 개정의견 : 8조1항 후반부 삭제(총 거주기간은 재당첨의 경우에도 그 전에 거주한 기간 전체를 합산하여 20년을 초과할수 없다) 나. 별표1 (동일순위경쟁시 입주자 선정기준) 중 2호 관련 (1) 가점제 항목을 크게 분류해보면, - 서울시 거주기간 관련, - 나이관련(무주택기간, 세대주 나이), - 부양가족관련(부양가족수, 미성년자녀의 수, 직계존속3년부양) - 입주자저축관련(납입회수, 가입기간)으로 나눌수 있습니다. 이중 서울시 거주기간과 무주택기간은 기존 20년만점에서 10년만점으로 단축되었으므로, 청약자 주력이 40대 인 점을 볼 때 거의 대부분이 만점을 얻을 것으로 보여 당락에 크게 영향을 미치지는 못할 것으로 보입니다. 또한 청약저축납입회수(최소8년만점)와 입주자저축 가입기간(5년만점)역시 장기전세 신청자 대부분이 장기 무주택자임을 고려해 볼때, 대부분이 만점을 맞을 것이 확실하므로 추첨에 들기위한 필요조건 정도의 변별력만 보유할 것으로 보입니다. 당락에 큰 영향을 미치는 항목은 세대주 나이와 부양가족관련 가점일 것입니다. 그러나 세대주 나이는 미성년자녀 추가가점과 연관해서 살펴보면, 나이가 50세가 넘어가면 미성년자녀가 성년에 도달할 가능성이 크므로, 나이가 상승할수록 가점이 도리어 줄어드는 결과가 나올 것입니다. 또한 부양할 직계존속이 없거나, 부양중인 직계존속이 사망함으로서 가점이 하락할 가능성도 큽니다. 따라서 세대주 나이보다는 부양가족관련 가점이 당락에 결정적 영향을 미칠 것으로 보입니다. 특히 미성년 자녀의 수와 직계존속 부양여부가 당락에 결정적 역할을 할 가능성이 가장 큽니다. (2) 서울시 거주기간과 무주택기간 개정안에 의하면 서울시 거주기간은 만30세가 되면 만점(20세 기산)을 획득합니다. 또한 무주택기간은 40세가 되면 만점(30세 기산)을 획득합니다. 이는 나이많은 무주택자를 차별하는 요소로 작용합니다. 예를 들어 서울 출생의, 결혼 20년이 지난 두자녀(대학생, 성년)를 둔 50대 초반의 가장과 결혼 10년이 지난 두자녀(초등생)를 둔 40대 초반의 가장의 가점이 동일합니다. 이는 서울시 거주기간과 무주택기간의 만점이 20년에서 10년으로 축소됨으로서 변별력이 사라지고, 미성년자녀의 보너스 가점 때문에 발생합니다. 또한 5년후에는, 40대초반의 가장은 세대주 나이 가점이 증가하고, 50대초반의 경우에는 변동이 없어, 40대 가장은 당첨되고 50대 가장은 탈락되게 됩니다. 따라서 이러한 불합리한 사항을 개선하기 위하여 서울시 거주기간 또는 무주택기간의 가점 구간을 변별력이 생기도록 확대변경하여야 할 것입니다. 만점도달 시점을 장기전세의 주수요층인 45세로 일원화하면 형평이 맞지 않을까 생각합니다. - 서울시거주기간은 25년 만점(20세 기산), : 45세 만점도달 - 무주택기간은 15년 만점(30세 기산)으로 : 45세 만점도달 변경하는 것을 제안합니다. 이럴 경우 만점도달시기가 일원화되어 적용이 단순합니다. 또한 주택공급규칙 중 정의, 기산점등 일부는 준용하면서도 만점 도달시기만 달리 적용하던 무주택기간을, 예외없이 주택공급규칙을 준용함으로서 분양주택의 무주택기간과 동일하게 적용할 수 있어, 수요자의 혼란을 예방할 수 있을 것입니다. (3) 입주자 저축 가입기간 금번 개정안에서는 85m2초과하는 장기전세를 기존의 청약가점제 대신에 장기전세 가점으로 통일하여 적용하고, 공통부분외에 입주자 저축 가입기간 항목을 추가하였습니다. 85m2초과 장기전세의 수요자는 85m2 초과 중대형 주택의 수요자와 동일합니다. 즉중대형 주택의 수요자중 일부를 장기전세로 흡수함으로서 주택가격 안정을 도모한다는 의미입니다. 중대형 주택의 청약가점은 무주택기간, 부양가족, 입주자저축 가입기간을 고려한 장기 무주택자 즉 장기 청약대기자 우선으로 선발합니다. 그러나 본 개정안에서는 입주자저축 가입기간이 5년이상인 경우 모두 만점으로 계산함으로서 장기 청약대기자와는 거리가 있습니다. 따라서 입주자저축 가입기간을 - 5년이상 만점에서 10년이상 만점으로 변경을 제안합니다. - 이렇게 하면 장기청약대기자가 우대될 뿐만 아니라, 85m2이하 가점항목인 청약저축 납입횟수의 96회이상(최소8년이상) 만점기준과 형평이 맞을 것입니다. (4) 직계존속의 부양가족 인정조건 부양가족은 실제 부양여부와 상관없이 세대별 주민등록등본 기재로 파악합니다. 즉 실제로 부양하지도 않으면서 주민등록만 이전(위장전입)하면 즉시 부양가족으로 인정됩니다. 따라서 공고직전에 부모 또는 배우자의 부모를 주민등록 이전하면 가점을 최대 4점까지 높일수 있습니다. 이렇게 하여 당첨된후 이주한 후에 다시 원래대로 주민등록 이전하면, 쉽게 장기전세에 입주할수 있습니다. 이는 공공기관에서 불법을 묵인 또는 조장하고, 정직한 자를 차별하는 결과가 됩니다. 실제로 부모의 위장전입은 의료보험혜택 또는 세금공제혜택 등을 목적으로 공공연히이루어지고 있읍니다. 이러한 편법은 특히 세대주 나이가 어린 경우에 더욱 발생할 가능성이 큽니다. 세대주 나이가 많은경우는 부모의 사망등으로 위장전입할 직계존속이 존재하지 않을 가능성이 크고, 만약 주민등록이 되어있다면 직계존속의 나이로 보아 실제로 부양하고 있을 가능성이 큽니다. 따라서 이러한 불법을 묵인 또는 조장하는 위장전입을 통한 가점높이기를 방지할 장치를 강구할 필요성이 있습니다. 장기전세에서 주로 준용하는 주택공급에 관한 규칙상 주택청약가점제에서는 직계존속의 경우 최소 3년이상 주민등록이 되어있어야 부양가족으로 인정합니다. 그러나 장기전세에서는 이러한 최소 기간이 없이 주민등록 이전 즉시 부양가족으로 인정할 뿐만 아니라, 3년경과시 보너스 가점 2점을 추가로 줍니다. 개정의견으로는 직계존속의 경우 - 직계존속 부양가족인정기준 주택공급규칙 준용 즉, 최소 3년이상 주민등록이 되어있어야 부양가족인정 + 3년이상 부양시 보너스 가점제 폐지(우선공급으로 대체) 또는 - 최소 1년이상 주민등록이 되어 있어야 부양가족으로 인정한다는 단서를 추가 하였으면 합니다. (5) 감점산정기준 현재 감점기준에 의하면 한번 장기전세에 입주한 후에는 재당첨이 불가능합니다. 제당첨 제한이라는 본래의 취지와는 달리 사실상 재당첨 금지에 해당 합니다. 이는 거주이전을 봉쇄하는 효과가 나타납니다. 소형주택에서는 자녀가 성장함에도 소형주택을 벗어날수 없어 단지가 슬럼화 될 가능성도 배재할 수 없고, 대형에서는 세대주가 은퇴후에도 지속적으로 대형주택에 거주해야하는 자원왜곡현상이 나타날 가능성이 큽니다. 연구에 의하면 자가거주자의 평균 거주기간이 약 10년 정도라고 합니다. 따라서 감점기준을 완화하여 약 10년후에는 자연히 세대교체가 되도록 유도하는 것이 커뮤니티 발전을 위해서도 바람직하지 않나 생각합니다. 현행 기준을 경과년수와 최소감점으로 이원화하여 - 5년 이내 10점 감점 - 10년 이내 5점 감점 하고, - 10년 이후 2점감점(최소감점) 하면, 10년 이내에는 재당첨이 거의 불가능하고, 10년이후에는 세대주 나이 상승에 따른 가점 증가분만 감점, 부양가족 증가는 가점 인정되므로, 재당첨이 일부 가능하지 않나 보여집니다. 또한 감점산정기준을 기존의 입주자에게는 적용하지 않는데, - 최소감점은 적용 - 부칙 2조(경과조치) 단서 추가 기존의 입주자는 10년전에 당첨된 것으로 본다. – 해야 기존 입주자의 지나친 특혜시비를 예방할 수 하지 않을까 보여집니다. (6) 동일점수인 경우 예외조항 동일한 점수인 경우에는 추첨에 의한다.(단, 주택공급에 관한 규칙 제11조에 따라 공급하는 동일한 점수인 경우에는 저축총액이 많은 자를 우선하여 순차별로 선정한다.) 라고 규정하여, 자체건설 장기전세의 경우에는 가점제 변경전 우선권자인 저축총액이 많은자를 배려하였습니다. 장기전세의 또하나의 축인 재건축 장기전세의 선정기준은 - 해당 자치구 장기거주자 우선 공급되던 것을 서울시 장기거주자 우선으로 변경되었고, -> 곧이어 서울시 거주기간에 세대주 나이, 부양가족 등을 고려한 가점제로 변경(2009.01.)되었읍니다. 재건축 장기전세 선정기준을 가점제로 변경시 - 현재와 같이 입법예고 등의 절차도 없었고, 따라서 사전에 의견을 제시할 기회도 없었으며, - 기존의 우선권자인 서울시 장기거주자에게 아무런 설명 또는 배려도 없이, 즉시 서둘러 시행함으로서 준공을 수년간 기다리던 서울시 장기거주자에게 좌절을 안겨주었으나, - 금번의 자체건설 장기전세의 가점제 도입경우에는 동일 점수인 경우 우선권을 준다고 단서조항을 포함함으로서 특별대우하고 있읍니다. 저축총액이 많은자와 서울시 장기거주자 중 누가 서울시 발전에 기여하는지 정확히알수는 없지만, 이는 합리적인 이유도 없이 차별대우한다고 보여집니다. 따라서 - 이 단서조항을 삭제하여 일원화하던지, - 아니면 재건축장기전세의 경우에도 가점제 도입전 우선권자에게 동일한 혜택을 주어야 공평할 것입니다.(단서 추가, 도시 및 주거환경정비법 제30조의 3 제3항에 따라 공급하는 동일한 점수인 경우에는 서울시 거주기간이 긴 자를 우선하여 순차별로 정한다.) 참고로 재건축 임대주택은 주택공사에서 인수하여 공급하였습니다. 그런데 2008년경부터 서울시내에서 공급되는 재건축 임대주택은 서울시에서 인수하여 SH공사에서 공급하고 있습니다(지방은 아직도 주택공사에서 인수). 주택공사에서 공급하는 서울시 소재 초기 재건축 임대주택은 아직도 공가발생시 해당자치구에 오래 거주한 자에게 우선순위를 줍니다. 다. 입주자 선정절차 관련 (1) 입주자를 선정시 관리주체는 순위안에 경쟁이 있는 경우 별표와 같이 입주자를 선정하여야 한다(제6조 1항)하였으며, 관리주체는 주택공급에 관한 규칙 제8조의 규정에 따라 입주자를 선정하여야 한다(제7조 3항)라고도 하였습니다. (2) 입주자의 선정 절차는 - 먼저 당첨자를 선정하고 - 당첨자를 대상으로 동호수를 추첨합니다. 당첨자 선정보다 중요도가 덜하고, 후 순위절차인 동호수 배정에 관하여는 제7조2항에 의하여 전산추첨을 원칙으로 하고 기타 불가피한 경우에는 수동식 동호배정의 방법으로 할수 있다.라고 하여 비교적 자세히 적시하고 있습니다. (3) 그러나 당첨자를 대상으로 하는 동호 추첨보다도 더 중요한 당첨자 선정밥법은 그 절차가 명확하지 않습니다. 1년단위로 가점제를 선정하는 주택청약가점제와 달리 5년 또는 2~3년단위의 구간별 가점제를 선택한 장기전세 가점제 하에서는 동점자가 발생할 수 밖에 없습니다. 이러한 동점자 발생시 추첨에 의한다(별표 다항)라고 하고 있을 뿐입니다. 참고로 작년에 완료된 반포 래미안 퍼스티지 84m2 재건축 장기전세의 당첨자커트라인은 18점이었고, 예비당첨자도 18점이 커트라인이었습니다. 이는 똑같은 18점이더라도, 이중에는 당첨자, 예비당첨자, 탈락자가 모두 포함되어 있다는 뜻입니다. (4) 추첨에 의하여 당락이 결정되어지는 걸로 막연히 믿고 있지만, 그과정은 투명하지 않아 공정성을 의심받고 있습니다. - 추첨은 SH공사가 하는지, 아니면 외부기관에 선정의무를 대행시키는지(주택공급규칙 제8조), - 내부에 비밀히 하는지, 아니면 외부인 참관하에 공개리에 하는지, - 전산으로 하는지, 아니면 수동으로 하는지 - 특정인의 당첨확률을 높이는지, 아니면 특정인을 인위적으로 추첨에누락시켜 배제하지는 않는지 - 이러한 검증은 누가하는지 등등 추첨 또는 검증과정을 상세히 규정하여야 할 것입니다. (5) 사례를 보면 - 공정률 80에 공급한다는 장기전세 공급원칙을 어기면서, - 공정이 완료되어 입주가 진행되고 있는 재건축 아파트의 모집공고를 지연시키면서까지, - 서울시 장기거주자에게 우선권이 있던 재건축 입주자 선정기준을 입법예고 같은 사전 의견수렴도 없이 가점제로 변경 후, - 즉시 서둘러 시행한, 반포 자이의 경우나 - 공급공고를 일주일가량 남겨놓고 가점제 항목을 일부 개정한 반포 래미안 퍼스티지 재건축 장기전세의 경우를 보며 많은 이들이 의아하게 생각하였습니다. 일반적으로 규정을 개정할 경우 - 시행시기를 조정하여 충격을 완화하거나, - 이미 계획된 사항에서는 적용을 제외하는 경과규정을 두는 것이 일반적이나, - 반포자이나 반포 래미안의 경우에는 이러한 예외조항없이 변경 즉시 시행하여 몹시 서두르는 모습을 보며, 입주자선정과정의 공정성에 많은 이가 의문을 표하였습니다. 더구나 앞으로는 재건축 임대주택 제도가 개정됨으로서 이런 좋은 조건의 중형(84m2급) 재건축 아파트의 공급은 더 이상 없을 것입니다.
첨부파일	장기전세 주택 운영 및 관리규칙.doc

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